Interview

Entretien avec Sylvain Coopman, délégué général de la Chambre Fnaim des Diagnostiqueurs Immobiliers

La Fnaim est bien connue pour la transaction immobilière. La  Fnaim  accompagne et  forme ces spécialistes du diagnostic. N’y-a-t-il pas un risque d’être juge et partie et donc de conflit d’intérêts ?

Absolument pas. La loi est très claire là- dessus et parle d’indépendance et d’impartialité, notamment avec le décret du 11 octobre 2010. Ce décret interdit toute forme de commissionnement liée à l’activité de diagnostiqueur immobilier. Ainsi, ce dernier ne peut verser aucune rétribution ou aucun avantage à  une entité intervenant dans la vente ou dans la location d’un bien, la location faisant aussi l’objet de quelques diagnostics obligatoires.  Le diagnostiqueur ne peut donc recevoir aucune rétribution ou avantage émanant d’une entreprise pouvant réaliser des travaux en rapport avec l’établissement du diagnostic. Ces liens seraient en effet susceptibles de porter atteintes à l’indépendance et à l’impartialité du diagnostiquer en créant une situation de conflit d’intérêt potentiel ou avéré pouvant altérer le jugement professionnels. Concernant la Chambre, elle  ne réalise aucun diagnostic tout comme la Fnaim ne fait aucune transaction immobilière elle-même. Il n’y a donc aucun lien entre les diagnostiqueurs et les agents immobiliers Fnaim, si ce n’est qu’ils sont représentés par la même fédération.

Avec la multiplication des diagnostics tant pour le vendeur que pour l’investisseur, comment un particulier peut-il faire pour décrocher le bon professionnel ?

Le métier de diagnostiqueur est devenu un métier à part entière, très pointu et exercé à plein temps. Ce qui n’était pas le cas en l’an 2 000 où ce métier en était encore à ses tous premiers balbutiements. Actuellement, il faut vraiment être spécialiste, suivre des cours de formation pour être au fait des nouvelles normes, passer sa certification tous les cinq ans, ce qui exige formation adéquate et une assise financière. Passer par un professionnel adhérent à notre chambre est un gage supplémentaire de compétence, de sérieux et d’efficacité parce que nous contrôlons régulièrement leur situation en terme de compétence comme d’assurances.

Pourtant, le ministère de l’Ecologie , du Développement Durable, de l’Environnement et du Logement a demandé  de fiabiliser davantage  le diagnostic de performance énergétique,  le fameux DPE. Quel est le sentiment de  la chambre Fnaim des Diagnostiqueurs ?

Nous nous associons toujours à plus de transparence dans ce diagnostic. Mais nous faisons l’observation suivante : le DPE s’inscrit à son origine  comme un outil de sensibilisation aux économies d’énergie et à l’émission de gaz effet de serre et il a bien réussi sa mission première. Aujourd’hui, cela évolue vers un outil de mesure à part entière. Rappelons en effet que depuis le 1^er janvier 2011, le classement énergétique doit être communiqué dès la parution de l’annonce immobilière et qu’un bon classement énergétique permet d’obtenir un PTZ bonifié. L’intention est de permetre de comparer  les performances énergétiques, chauffage et production d’eau chaude, de biens à vendre ou à louer  pour devenir  un élément composant du prix du bien à vendre au même titre que l’emplacement ou la surface, notamment dans les secteurs où le marché immobilier est fluide.  Il faut alors l’affiner pour qu’il soit incontestable. Nous sommes donc actuellement  dans cette  période de transition.

Sur les six mesures préconisées par le Ministère de l’Ecologie, devant être applicables au 1er janvier  2012, quelles sont lesquelles qui vous semblent les plus positives ?

Tout ce qui va dans le sens d’une plus grande transparence  entre le professionnel et le consommateur, vendeur, acquéreur ou locataire est un bon acquis. D’autant que l’énergie, allant vraisemblablement coûter de plus en plus chère, va avoir un impact sur le jeu de l’offre et de la demande. Il faut donc que les consommateurs soient avertis le plus en amont  possible grâce à un dispositif clair et incontestable. Ainsi, la fiche technique  intégrée au DPE, permettant, par exemple, de comprendre des données telles énergie primaire ou énergie finale, que va réaliser le diagnostiqueur semble une démarche très positive. Et  évitera par la même des diagnostics mal fondés quel qu’en soit le fautif. L’amélioration des méthodes de calcul avec augmentation du nombre de données, passant de 30 à 60  va également dans le bons sens, permettant d’affiner les critères et donc le résultat. De même, un annuaire des diagnostiqueurs mis en ligne par le ministère et le contrôle de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) renforce un contrôle plus efficace.

Et celles qui vous semblent plus délicates à mettre en oeuvre ?

L’utilisation de logiciels validés par le Ministère était une demande de notre chambre syndicale, ce qui va amener à une convergence des  résultats. Une des options étudiées actuellement est de permettre au consommateur de calculer lui-même la performance énergétique de son bien : cette piste nous semble une fausse bonne idée. En effet, si l’idée elle-même part d’une bonne intention pour que tous s’approprient la question de la performance énergétique, il y a un  manque de cohérence patent à exiger en une montée de compétence des diagnostiqueurs, ce que nous appuyons  et mettre en ligne un outil permettant à n’importe qui de produire une estimation de sa performance énergétique, sans aucune notion technique de bâtiment, ce qui défie toute logique. Aussi, nous espérons que cette mesure soit abandonnée.

Le DPE s’inscrit dans le Grenelle de l’Environnement. Mais il n’est pas le seul diagnostic ou le seul certificat  à fournir lors d’une vente ou d’une location. Tout un arsenal de pièces est à annexer à la promesse de vente dans un dossier technique unique. Y-a-t-il de nouveaux documents à produire ou certains ont-ils évolué ?

Selon les régions pour les termites, les risques naturels technologiques et sismiques, selon la date de la construction pour l’amiante ou le plomb,  l’installation  de gaz et d’électricité, l’assainissement non collectif sans oublier pour toutes les ventes le DPE et la loi Carrez pour un bien en copropriété, le nombre de diagnostics ou de certificats à fournir lors de la vente varie, tout comme les durées de validité. Quelques précisions ont été apportées sur l’état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité avec, notamment, un rapport plus détaillé remis au vendeur. De même, le certificat d’état des risques technologiques et sismiques répond, depuis mai 2011, au nouveau code européen de construction parasismique et en améliore la prévente : désormais, 21 000 communes sont concernées contre plus de 5 000 avant cette date. Vendeur, acquéreur ou locataire recherchent des informations de plus en plus pointues et fiables pour aller dans le sens d’une plus grande transparence de la transaction ou de la location. Vous le voyez, le dispositif est d’une complexité  sans nom pour tout consommateur qui souhaite vendre, acquérir ou louer, ce qui aliment d’ailleurs les incompréhensions autour des misions du diagnostiqueur. .Les professionnels formés sur le terrain et juridiquement sont les mieux à même de donner des résultats incontestables et d’accompagner sereinement les consommateurs dans la transaction.

Tableau récapitulatif des diagnostics immobiliers réalisé par le Service Juridique de la FNAIM : cliquez sur l'image pour l'agrandir

Six mesures gouvernementales pour le DPE

Ce programme s’axe autour de  six mesures portant sur plus de transparence, une amélioration des méthodes de calcul, une meilleure formation des diagnostiqueurs ou encore un contrôle plus efficace de la profession.

 1. Une meilleure transparence vis-à-vis des particuliers : le diagnostiqueur devra à présent expliciter les données qu’il renseigne auprès du particulier à travers un relevé détaillé. Cela permettra au particulier d’être entièrement informé sur la façon dont a été réalisé son document. La remise d’un document officiel limitera également le risque de DPE ’’frauduleux’’

2. Amélioration de la méthode de calcul  : pour un résultat plus fiable, il s’agit d’augmenter le nombre de données à analyser afin de faire un calcul plus précis de la performance énergétique

 3. Utilisation de logiciels validés par le ministère  : pour un meilleur encadrement des logiciels utilisés, il s’agit de limiter la liste de logiciels autorisés à générer des DPE aux logiciels ayant été soumis à une procédure d’évaluation menée entre 2008 et 2010 par le ministère et l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (ADEME)

 4. Une base de données des DPE sera mise en ligne : les statistiques permettront, entre autre, de nourrir l’élaboration des stratégies nationales et locales

 5.Une montée en compétence des diagnostiqueurs, en augmentant le niveau de difficulté des examens. Jusqu’à aujourd’hui, un seul examen existait, à présent 2 niveaux de difficulté seront mis en place selon la mention (mention « bâtiments d’habitation » ou « tous types de bâtiments » - tertiaires, publics, privés etc.)

 6. Un contrôle plus efficace, avec pour les particuliers, un annuaire des diagnostiqueurs mis en ligne par le ministère , et la mise en place d’une enquête de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) dans le secteur du diagnostic immobilier dans le cadre de sa mission de protection économique du consommateur …

Source : Ministère de l’Ecologie, de l’Environnement Durable et du Logement