Guide immobilier Vente/Achat

Qu'est-ce qu'un souplex ?

Pour le professeur d'économie à l'université Paris X-Nanterre, Michel Mouillart, spécialisé dans le logement, le regain d'intérêt pour les rez-de-chaussées montre que "l'on descend de plus en plus bas" dans l'échelle de valeur du logement. Il déclarait à l'AFP : "On est revenu au temps du soupirail". Avec le souplex, on passe au sous-sol. Un souplex est un duplex à l'envers. Comme le duplex, il se présente sur deux niveaux, mais le souplex, bien atypique, est... "sous" : le rez-de-chaussée agrandi par le bas, l'appartement relié à sa cave (ateliers d'artistes réhabilités, anciennes boutiques transformées en habitation dont les réserves en sous-sol ont été aménagées en pièce à vivre, etc.), est donc à moitié enterré.

Souplex : les décotes

Les souplex ont, au premier abord, un argument attractif : des décotes en moyenne de 30 à 50% sur les prix pratiqués dans un même quartier. Voilà de quoi séduire dans le centre des grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux, etc.) où les prix de l'immobilier ont flambé.

Le souplex : bonne affaire ou mauvaise surprise ?

Le souplex peut être une bonne solution pour accéder à un logement plus spacieux à un coût modéré.

Des travaux coûteux

Mais ces logements souterrains à prix cassé réservent souvent de très mauvaises surprises. Ainsi, Henry Buzy-Cazaux, président de l'Ecole supérieure des professions immobilières, soulignait dans Capital, qu' "outre les problèmes évidents de luminosité, les sous-sols peuvent révéler de gros problèmes d'aération et d'infiltration". Les travaux à financer pour réparer les désordres affectant le souplex (isolation, étanchéité, traitement de l'humidité, etc.) peuvent se révéler "plus coûteux que l'économie réalisée au départ".

Lamy S.A. Expertise va plus loin. Pour cet acteur de l'expertise immobilière : "On trouve 2 situations pour les souplex : soit le vendeur vend son souplex sans travaux et en demande une somme exorbitante,
soit il le cède tel quel et les travaux se révèlent très lourds."

Des aménagements illégaux

Juridiquement, les sous-sols d'immeubles ne sont pas considérés comme des surfaces habitables. Ainsi, "les propriétaires qui aménagent leurs caves doivent les faire requalifier auprès de leur commune.
Si cette démarche n'a pas été réalisée, la transaction peut alors être annulée par le notaire", souligne le président de l'Institut Notarial de l'immobilier, Me Pierre Bazaille.

Le vendeur doit attendre de longs mois pour obtenir la requalification de son sous-sol et se mettre aux normes. De plus, cette requalification peut être refusée pour raisons sanitaires.

En Alsace, par exemple, le règlement sanitaire interdit d'habiter en sous-sol :

"Article 27 – Conditions d’occupation des locaux
27.1) Interdiction d’habiter dans les caves, sous-sols
L’interdiction d’habiter dans les caves, sous-sols, combles et pièces dépourvues
d’ouverture (...)." : "Les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d'ouverture sur l'extérieur et autres locaux par nature impropres à l'habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux. Le préfet met en demeure la personne qui a mis les locaux à disposition de faire cesser cette situation dans un délai qu’il fixe", selon le Code de la santé publique.

"27.2 Caractéristiques des pièces affectées à l’habitation
Les pièces affectées à l’habitation doivent présenter les caractéristiques suivantes :
a) les murs ainsi que le sol doivent assurer une protection contre l’humidité notamment contre les remontées d’eaux telluriques.
b) l’éclairement naturel au centre des pièces principales doit être suffisant pour permettre, par temps clair, l’exercice des activités normales de l’habitation, sans recourir à un éclairage artificiel. A cet effet, la pièce doit être munie de baies donnant sur un espace libre." (Extrait du Réglement Sanitaire Départemental du département du Bas-Rhin)

Certains propriétaires proposent à la vente des aménagements illégaux, la vigilance est donc de mise. Dans leurs annonces, les mètres carrés de la cave sont présentés comme habitables, mais si la loi Carrez du 18 décembre 1996 et son décret d’application du 23 mai 1997 ont introduit l’obligation de mentionner la superficie du bien lors de la vente d’un lot en copropriété, la loi précise que cette obligation de mesurage ne s’applique pas aux caves.

Vous ne recherchez pas un appartement en souplex habitable sans travaux, mais une surface brute en vue de la réhabiliter vous-même. N'oubliez pas de veiller à la faisabilité des travaux d'aménagement de la cave et
à la réglementation locale : de nombreuses communes interdisent d'aménager les locaux en sous-sol. Ainsi, assurez-vous auprès de votre notaire et de votre municipalité que les parties en sous-sol de votre future acquisition peuvent bien être utilisées à des fins d'habitation.

Souplex : les autorisations préalables

Les locaux situés au rez-de-chaussée sont souvent des locaux commerciaux ou des locaux d'activité. Assurez-vous auprès de votre mairie qu'il n'existe pas d'interdiction de transformer des locaux commerciaux en locaux d'habitation. À Paris, par exemple, le Plan Local d'Urbanisme, PLU, applique des mesures de protection du commerce et de l'artisanat empêchant toute transformation dans certains secteurs définis.

Certains sous-sols ne peuvent en aucun cas être transformés en locaux d'habitation, notamment quand l'immeuble se trouve dans une zone du Plan de Prévention des Risques d’Inondation ou PPRI. Par exemple, le Plan de Prévention du Risque Inondation de la Seine dans les Hauts-de-Seine, qui s’applique à 18 communes riveraines de la Seine (Asnières, Bois-Colombes, Boulogne, Clichy, Colombes, Courbevoie, Gennevilliers, Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret, Meudon, Nanterre, Neuilly, Puteaux, Rueil-Malmaison, Saint Cloud, Sèvres, Suresnes, Villeneuve la Garenne), comporte des interdictions visant l’occupation ou l’utilisation des sols.

Pour le percement de la trémie d'escalier pour accéder au sous-sol, et la transformation du sous-sol en chambre, en bureau, en salle de jeux, etc., il faut aussi l'autorisation de l'Assemblée Générale des copropriétaires. Vérifiez que le règlement de copropriété a été modifié, que les lots correspondent précisément au bien vendu.

Jurisprudence souplex : un couple, propriétaire d’un bien en copropriété, effectue des travaux afin de transformer une cave en pièce habitable, créant ainsi une surface d’environ 19 m².
Le professionnel appelé à mesurer le logement en vue de la vente mentionne une surface globale incluant celle de la pièce nouvellement créée par transformation d’usage.
Après achat, les acquéreurs font contrôler la superficie déclarée par un architecte, qui déduit, quant à lui, la surface de la cave qui apparaît toujours comme telle dans le règlement de copropriété.
Ils assignent donc les vendeurs sur le fondement d’une erreur de superficie. Les acheteurs sont déboutés par la Cour d’Appel de Paris et la Cour de Cassation confirme la position de la Cour d’Appel. Pourquoi ? La cour d'appel a constaté que la cave transformée en pièce de vie faisait partie intégrante de la superficie de la partie privative du lot litigieux et en a exactement déduit qu'elle devait être prise en compte pour le calcul de cette superficie,
retenant qu’il convient de se référer à la destination physique de la pièce actuelle, quand bien même le règlement de copropriété attribue toujours à ce local une destination de cave. Ainsi, le calcul de la superficie doit se faire avec la cave transformée en pièce de vie.
Il est à noter que l’acte de vente mentionnait clairement la destination antérieure de la cave et les travaux de transformation réalisés de même que la procédure d’autorisation de ces travaux : l'acte notarié énonçait que le lot vendu était, par suite de travaux de transformation autorisés, constitué pour le sous-sol d'une grande pièce et d'une cave et qu'il résultait des pièces produites et de la désignation du bien vendu que la grande pièce en sous-sol, d'une superficie de 19,43 m² et d'une hauteur supérieure à 1,80 m, se distinguait de la cave attenante qui la jouxtait.

Souplex et normes d'habitabilité

Les locaux aménagés doivent répondre aux normes minimales d'habitabilité, notamment : "Toute pièce d'habitation est pourvue d'un ouvrant donnant à l'air libre permettant une aération et un éclairement suffisants et assurant le bon usage du logement et la conservation du bâtiment."

"Toute pièce de service (telle que la cuisine, le cabinet d'aisance ou la salle d'eau) est pourvue d'un ouvrant donnant à l'extérieur ou, à défaut, est équipée d'un système de ventilation débouchant à l'extérieur du bâtiment et assurant le bon usage du logement et la conservation de ce bâtiment."

Promesse de vente : précautions à prendre lors de l'achat d'un souplex

Dans le compromis de vente ou "promesse synallagmatique de vente", vendeur et acheteur s'engagent l'un comme l'autre à conclure la vente à un prix déterminé en commun. Si l'une des parties renonce à la transaction, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice, en exigeant de surcroît des dommages et intérêts. La signature du compromis s'accompagne du versement par l'acquéreur du dépôt de garantie d'environ entre 5% et 10% du prix de vente. Parce que juridiquement "la promesse vaut vente", ne la signez jamais sans avoir de réponses précises à vos questions, notamment sur les autorisations, et prévoyez des clauses suspensives lors de la signature de la promesse de vente afin de vous prémunir d’un feu rouge de la préfecture, d’un rejet de permis de construire ou d’un refus de la part de l’assemblée des copropriétaires.

Souplex : la revente

Certes, il y a des adeptes des surfaces atypiques, mais la clientèle est plus restreinte, le marché étant marginal. Beaucoup de musiciens, qui apprécient la possibilité de jouer la nuit sans créer trop de nuisances, voire des professionnels de l'audiovisuel, sont attirés par les souplex, propices à l'installation d'un studio. La qualité des aménagements et l'originalité du lieu de vie sont des critères déterminants pour la revente d'un souplex.

Sources : Lamy S.A. Expertise, ile-de-france.sante.gouv.fr, règlement sanitaire départemental du département du bas-Rhin, Capital, Direction départementale de l'Equipement dans les Hauts-de-Seine, Legifrance : Code de la construction et de l'habitation et Code de la santé publique, service-public, AFP, Adil

Articles associés :
- Les acheteurs pensent plus à la plus-value immobilière
- Habiter dans la cave : les précautions à prendre pour l'aménagement du sous-sol