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Logement occupé : bonne affaire pour acheter moins cher !
Rédigé par Hélène Baratte | Catégorie Vente/Achat | 0 Commentaire
Alors que le logement est devenu la première préoccupation des Français juste après l'emploi, que les prix de la pierre flambent, que le prix du mètre carré a doublé et que les loyers ont augmenté de 50%, peut-on encore faire de bonnes affaires ? Hier, Pièces à conviction nous proposait "Logement : du luxe à la galère" et nous présentait le logement comme un produit de luxe dont tous les Français rêvent, avec le mètre carré qui se négocie jusqu'à 30 000 euros, aujourd'hui, SeLoger.com vous dit comment faire une bonne affaire !
Connaissez-vous le bon coin pour faire de bonnes affaires immobilières ? L'avenue Foch ? Les Invalides ? C'est hors des sentiers battus qu'est le coin des affaires : on y trouve, par exemple, le logement occupé.
Acheter un logement avec un locataire en place permet d'acheter moins cher, même si l'écart de prix entre un logement occupé et un logement vide a tendance à se réduire : comparé à un logement libre, un logement avec un occupant se vend toujours moins cher en contrepartie d'une jouissance différée dans le temps.
Au niveau géographique, les décotes sont contrastées :
- En province, la décote est souvent supérieur à 15 %, pouvant atteindre les 20%.
- En Île-de-France, elle est comprise en moyenne entre 5 et 10 % par rapport au prix du même logement vendu libre.
Ainsi, acquérir un bien déjà loué coûte de 5 à 20% moins cher qu'une opération classique.
La décote de prix dépend bien évidemment de la durée du bail qui reste à courir : ainsi, plus le terme du bail est proche, moins la réduction est élevée. Il ne faut donc pas acheter un logement occupé sans se préoccuper du bail.
Le profil du locataire entre aussi en ligne de compte. Ainsi, la remise est plus importante lorsque le locataire est une personne protégée par la loi, comme un occupant de plus de 70 ans, c'est-à-dire à qui l'on ne peut pas donner congé dans n'importe quelles conditions.
La décote de prix dépend aussi du niveau du loyer. Quand le loyer est plus bas que la moyenne du marché, l'acheteur obtient 5 % de rabais supplémentaire.
Acheter moins cher n'est pas le seul atout du logement occupé : la présence d'un locataire donne une connaissance précise de la rentabilité de l'investissement et l'acquéreur encaisse immédiatement des loyers. Les banques, appréciant de savoir que le bien rapporte déjà, accordent à l'emprunteur de meilleures conditions de financement.
Acheter un logement occupé à un investisseur institutionnel permet en outre de disposer d'un meilleur historique des locataires et de l'immeuble,
le bailleur institutionnel étant en mesure de donner des informations précises concernant
- l'occupant (profession, situation familiale, historique des quittances, etc.) et
- la qualité générale de l'immeuble (travaux réalisés et prévus).
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