Guide immobilier Vente/Achat

Les besoins sont souvent différents selon que l’on est célibataire étudiant ou déjà dans la vie active, jeune couple, couple installé avec famille, senior…autant de situations qui se traduisent par des envies et des attentes pas forcément convergentes. Une fois son budget déterminé, les simulations de prêts pour optimiser son plan de financement réalisées, la véritable aventure commence qui peut se révéler un vrai parcours du combattant. Pour réussir au mieux son achat, il faut bien sûr faire une première approche sur internet, mais surtout visiter le plus possible de logements pour avoir des éléments de comparaison au niveau des agencements du logement, de sa qualité architecturale intérieure et extérieure, de sa surface, de sa distance par rapport aux moyens de transport, aux écoles, aux commerces…

Jeune sans enfant : la recherche du centre

C’est le premier achat et donc la première pierre à un long parcours résidentiel. Pas question de le rater. Les besoins ne se résument pas forcément en terme de pièces, mais en terme d’emplacement. Le plus souvent en centre ville pour profiter des centres animés de bars, de restaurants, de cinémas, de théâtres…Peu importe que le logement se situe dans un quartier bruyant, dans un  immeuble sans ascenseur ou et sans parking. Ce manque de confort influe sur le prix, ce qui permet de devenir propriétaire à prix plus abordable. Toutes les grandes métropoles comme Lyon, Marseille, Toulouse, Montpellier, Bordeaux , Nantes…connaissent ce phénomène. Les étudiants aussi suivent ce parcours dès l’instant où le logement situé dans le centre est bien desservi par tram, bus ou métro par rapport à la faculté.

Jeune couple avec enfants : ancien dans le centre, neuf en périphérie

La problématique est autre. Soit le couple reste attaché au centre ville, s’accommode de la petite surface lors de la venue du premier enfant et revend pour trouver un peu plus grand mais dans le même périmètre. Peu importe qu’il n’y ait pas d’ascenseur. La revente est moins élevée que pour un bien disposant de cet élément de confort, à étage égal, mais le nouvel achat prendra aussi en compte ce facteur. Donc, pas de perte de pouvoir d’achat. En revanche, si l’achat s’effectue d’emblée sur un logement dans un immeuble doté d’un ascenseur et d’un parking, le prix grimpe, dans l’ancien, d’au moins 10%. Le jeune couple peut aussi rechercher du neuf en périphérie du centre. Pas de travaux, des garanties allant jusqu’à la décennale, un espace compacté sans perte de m² dans des couloirs, une place de parking. Les prix du neuf sont logiquement plus élevés que ceux de l’ancien mais l’isolation est nettement plus performante, et la facture énergie plus légère, tous les bâtiments livrés étant presque labellisé bâtiment basse consommation (BBC). De plus, l’achat d’un logement neuf ouvre droit au prêt à taux zéro Plus (PTZ+), remanié en 2012, mais dont le montant dépendra notamment de la composition de la famille. Ceux qui préfèrent un grand jardin à une terrasse et plus d’espace pour un prix moindre peuvent s’éloigner de la ville, acheter un terrain et se faire construire une maison individuelle. Là encore, le PTZ+ peut fournir un complément de prêt sans intérêt. Le prix de la maison dépend de sa surface et des prestations demandées. Le prix du foncier varie selon sa localisation et sa surface. Plus le terrain est proche d’une agglomération, plus le coût est élevé.

Familles établies : maison ou grand appartement

La quarantaine, un cursus professionnel en ascension,  trois enfants au collège ou au lycée, la revente d’un bien ou/et une donation. C’est souvent l’heure du second achat pour avoir plus d’espace ou pour se rapprocher de bons établissements scolaires et garder les enfants à la maison. Le précédent bien peut être revendu, le prêt relais est encore attractif et le délai de ventes des biens raisonnable même s’il se rallonge en cette fin d’année 2011. Le nouvel achat peut être une maison de ville ou un grand appartement dans l’ancien,  avec travaux  ou du neuf bien placé pour bénéficier d’une terrasse, d’un parking pour voiture et scooter et d’un espace aux dernières normes environnementales. Les biens neufs ou anciens dans le centre ou dans un quartier résidentiel affichent des prix élevés même si un peu partout, ces prix s’essoufflent. Mas attention, si ces prix s’essoufflent pour un nouvel achat, ils suivent le même mouvement pour la vente. D’où l’importance de se renseigner auprès des professionnels qui vont expertiser les biens au juste prix.

Seniors : retour au centre

Toutes les études sociologiques et immobilières le montrent : en avançant dans l’âge de la vie, les ménages opèrent un retour vers le centre ville. Les enfants volant de leurs propres ailes, l’appartement ou la maison en proche ou lointaine périphérie est trop grand, trop isolé…Par ailleurs, l’envie de jouir de tous les équipements de proximité tels commerces, cinémas, restaurants, transports en commun, médecins et hôpitaux induisent un retour vers le centre. Pour les budgets élevés, quelques rares programmes neufs s’érigent en plein coeur de ville dans les grandes métropoles, avec des prix tout aussi exceptionnels que leur emplacement, entre 4 000 et 5 300 €/m². Dans Paris, rive droite ou rive gauche pour les arrondissements les plus centraux, les 15 000 €/m² peuvent être atteints dès l’instant où il y a emplacement privilégié, vue unique, prestations haut de gamme…Quelques biens anciens dotés d’un emplacement exceptionnel peuvent rivaliser. Mais heureusement, les prix les plus courants se situent dans Paris entre 7 500 et 9 000 €/m² et dans l’hypercentre  des métropoles, entre 2 900 et 3 400 €/m².

Cinq conseils avant d’acheter

Consulter les informations données par les syndicats professionnels en matière de tendances du marché et du niveau des prix.

Faire le tour des bureaux de vente pour une acquisition dans le neuf, quadriller les agences immobilières du quartier pour l’ancien.

Visiter le plus possible afin de pouvoir établir des comparaisons dans un même périmètre pour un bien de qualité identique.

Regarder l’importance des impôts locaux (taxes foncière et d’habitation) des communes qui peuvent grever un budget  de plus de deux mensualités.

En cas de travaux et de recours à des entreprises générales, faire établir plusieurs devis qui doivent être donnés à titre gracieux.