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21
mars2012

Résiliation du bail par le propriétaire : l'expulsion phase 1

Rédigé par Hélène Baratte | Catégorie Location-coloc' | 1 Commentaire
 Résiliation du bail par le propriétaire : l'expulsion phase 1
© Fotolia.com

Une étude, pilotée par l'Agence départementale d'information sur le logement du Gard s'est intéressée au parcours des ménages qui ont vécu l'intégralité de la procédure d'expulsion. Une étude de l'Anil s'est également intéressée à la prévention des expulsions. Aujourd'hui, SeLoger.com s'intéresse à la procédure d'expulsion du locataire, et plus précisément à la première phase du processus : la résiliation du bail par le propriétaire.

Expulsion : les différentes phases du processus

L'expulsion, qui consiste à obliger un locataire à quitter son logement, n'est possible qu'au terme :
1. de la résiliation du bail, ou contrat de location, par le bailleur ;
2. du procès ;
3. de la mise à exécution de la décision d'expulsion, si le juge a donné raison au propriétaire : l'expulsion forcée,
à moins que le locataire n'ait préféré partir de son plein gré plutôt qu'avec le concours des services de police.

1. La résiliation du bail

Dans le cas de locations à usage d'habitation (ou à usage mixte professionnel et d'habitation),
le bailleur peut mettre fin au contrat de location
parce qu'il souhaite reprendre possession de son logement
(ou parce que le locataire ne respecte pas ses engagements (dans ce cas, des règles légales doivent également être observées) ).

Rappel des conditions légales à respecter par le bailleur : 

Le bailleur ne peut donner congé au locataire qui respecte ses engagements que pour la fin du contrat (ou d'une période de renouvellement). Il doit alors lui adresser un congé, six mois avant l'échéance, et indiquer le motif du congé.
Il peut invoquer le fait :
- qu'il met le logement en vente ou
- son intention d'occuper le logement (ou de le faire occuper par un parent proche),
conformément aux deux motifs légaux
(mais le bailleur peut également invoquer d'autres motifs, à condition qu'ils soient sérieux et légitimes, ce que le juge, en cas de contestation, vérifie).

Reprendre possession de son logement

Les cas particuliers :

- La loi 48

Quand logement est soumis à la loi du 1er septembre 1948,
le bailleur doit d'abord mettre fin à la location, en adressant au locataire un congé dit "de pure forme". Il est appelé ainsi parce qu'il ne vise pas à faire partir le locataire,
mais à lui donner le statut d' "occupant maintenu dans les lieux". 

Qu'est-ce qu'un congé de pure forme ?

Le congé de pure forme, rappelle l'Anil, est un congé délivré au locataire loi de 1948 pour mettre fin à son contrat de location et y substituer le droit au maintien dans les lieux. Ce congé délivré par huissier doit indiquer clairement qu'il ne comporte pas l'obligation de quitter les lieux : il doit reproduire, sous peine de nullité, les deux premiers alinéas de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948,
et préciser que le congé "ne comporte pas obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux".

En revanche, il permet d'invoquer d'éventuelles déchéances du droit au maintien dans les lieux :

Alors le bailleur peut lui donner congé pour l'un des motifs prévus par la loi, à savoir :
- le bailleur veut reprendre le logement pour l'habiter ou le faire habiter par un parent proche ;
- le bailleur veut reprendre le logement pour y exécuter des travaux de démolition ou d'agrandissement ;
- le locataire occupe le logement moins de huit mois par an ou
- le locataire occupe un logement trop grand au regard du nombre d'occupants.

Et dans le cas d'une vente ? En loi 1948, il n'existe pas de congé pour vente. Ainsi, le propriétaire ne peut vendre le logement qu'occupé et l'acheteur devra respecter toutes les obligations de son vendeur vis-à-vis de l'occupant,
sans pouvoir lui donner congé avant un délai minimum de quatre ans, sous la condition d'avoir obtenu une autorisation de justice pour exercer son droit de reprise.

- Les HLM

Les habitations à loyer modéré sont soumises aux dispositions de la loi de 1948, mais le
code de l'habitation et de la construction ajoute des conditions spécifiques :
- en cas de travaux de démolition, le locataire perd son titre s'il refuse trois offres de relogement conformes aux exigences légales ;
- en cas d'occupation d'un logement trop grand, les locataires se voient proposer un logement plus petit et moins cher et
sont contraints de quitter les lieux en cas de refus de trois offres de relogement. En revanche, conformément à la protection renforcée des personnes âgées, les locataires âgés (ou handicapés) ne sont pas menacés de congé (l'article 22 bis de la loi de septembre 1948 empêche toute reprise du local loué qui serait exercée au profit d'un bénéficiaire âgé de moins de soixante cinq ans contre un occupant ayant plus de soixante dix ans à la date du congé, dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC et qui réside effectivement dans le logement).

- Les meublés

Pour les locations meublées, le bailleur peut donner congé :
- pour habiter lui-même le logement ou le faire habiter par des proches,
- pour le mettre en vente,
- pour un autre motif sérieux et légitime, comme les troubles de voisinage, par exemple.

Pour la location meublée louée à l'année (renouvelable par période d'un an), le congé ne peut être donné que pour l'échéance annuelle et
un préavis de trois mois doit être respecté.

Si le logement meublé est loué à un étudiant, le contrat peut être de neuf mois et non d'un an. Dans ce cas, il n'est pas renouvelable. Le locataire qui reste dans les lieux après le terme peut alors recevoir congé à tout moment.

- Le logement de fonction

L'occupation d'un logement de fonction est, comme son nom l'indique, liée à l'exercice d'un emploi. Le bénéfice du logement de fonction cesse donc pour l'occupant en même temps que prend fin son emploi. 

- Les foyers

Généralement, les logements-foyers sont des logements sociaux ou médico-sociaux. Le contrat ne peut être résilié que par l'occupant, aussi longtemps qu'il respecte ses engagements et les conditions d'occupation de ce type de logement.

Demande de délai supplémentaire au bailleur

Soit un délai de préavis. Prenons le cas d'un délai de préavis de 6 mois, retenu par l'INC. 6 mois, ça peut s'avérer insuffisant pour trouver un nouveau logement. Ainsi, le locataire a tout intérêt à demander par écrit au bailleur un délai supplémentaire si ses recherches n'aboutissent pas et que l'échéance approche. 
Refus du bailleur ? Alors le locataire peut adresser sa demande au juge des référés (autrement dit le juge administratif de l'urgence, lequel permet d’obtenir des mesures provisoires et rapides) du tribunal d'instance dont dépend le logement. Le locataire doit faire état des démarches entreprises pour se reloger.
Le juge prend en compte les intérêts des deux parties pour accorder ou refuser le délai supplémentaire sollicité.


Sources : Service Public : Institut national de la consommation (INC), Anil : La construction d'une instance nouvelle de prévention des expulsions : la mise en place des CCAPEX, Fondation Abbé Pierre : Entrée de Secours

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Commentaire (1)
  • Avatar de
    Anonyme
    Posté le jeudi 11 octobre 2012 à 00h03

    Bonsoir
    Vu cet extrait ci-dessous, sur quelle loi, basez-vous pour écrire que :

    "Le congé de pure forme, rappelle l'Anil, est un congé délivré au locataire loi de 1948 pour mettre fin à son contrat de location et y substituer le droit au maintien dans les lieux. Ce congé délivré par huissier doit indiquer clairement qu'il ne comporte pas l'obligation de quitter les lieux : il doit reproduire, sous peine de nullité, les deux premiers alinéas de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948, et préciser que le congé "ne comporte pas obligation d'avoir à quitter effectivement les lieux".

    Merci pour votre reponse
    ..........................................................
    EXTRAIT
    La Cour de cassation a, à plusieurs reprises, jugé que le congé ayant pour objet de contester le droit au maintien dans les lieux en visant l'un des onze cas d'exclusion de ce droit prévu à l'article 10 de la loi de 1948 ne devait pas être nécessairement précédé du congé de pure forme prévu à l'article 4 de cette même loi
    (Cass. Civ III : 31.3.98 et 29.11.00).

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