Guide immobilier Location-coloc'

Définition de la caution

La caution est l'acte par lequel une personne tierce au contrat de location s'engage à payer les sommes dues 
par le locataire, au titre du bail, ses dettes locatives, en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges par ce dernier. 
L'acte de cautionnement peut indiquer que l'obligation contractée s’étend aux réparations locatives, dégradations et pertes pendant la jouissance, aux indemnités d’occupation, mais la caution ne saurait être tenue à des obligations dont le locataire n’a pas à répondre comme par exemple les réparations non locatives : toute clause dans ce sens ne pourrait être valable.

Deux types de caution existent :

1. La caution simple :

la caution, dans le cas de la caution simple, n'est tenue de payer que si 
le locataire est insolvable ou si 
les poursuites contre lui échouent.

Mais si l'acte de caution simple comporte une clause par laquelle la caution renonce au bénéfice de discussion,
autrement dit renonce à la possibilité pour la caution d'exiger du bailleur que les biens du locataire soient préalablement saisis et vendus, 
le bailleur pourra s'adresser à la caution avant même d'avoir effectué des poursuites contre le locataire

2. La caution solidaire :

Plus contraignante puisque la caution est engagée au même titre que le locataire : autrement dit, le bailleur peut, selon son choix, s'adresser à l'un ou à l'autre.

Le formalisme de la caution

La caution s'engage... formellement ! : selon l'article 2292 du Code civil,  la caution doit signer un acte écrit, quel que soit le type de location :

"Le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté."

Il importe que l'engagement de caution soit juridiquement correct. Le nombre de mentions manuscrites que doit reproduire la caution est plus important dans le cas d'un cautionnement à durée indéterminée que dans celui d'un engagement à durée déterminée.  

Dans l’acte de cautionnement peut être indiqué que la caution s'engage "pendant la durée du bail, renouvelé deux fois pour la même durée". Cette durée prévue dans l'acte de cautionnement fait de la caution un engagement à durée déterminée.

Dans l’acte de cautionnement peut être indiqué que la caution s’engage "pendant toute la durée du bail initial et de son renouvellement éventuel et/ou de sa reconduction" : dans ce cas, parce qu' il n’est pas précisé le nombre de renouvellements et/ou de reconductions, l’engagement de la caution est à durée indéterminée,  

Lorsque la caution indique une somme maximale de cautionnement, le bailleur ne pourra réclamer un montant plus élevé, même en cas de dette locative supérieure. 

La personne qui se porte caution fait précéder sa signature, sous peine de nullité, 
de la reproduction manuscrite :

1. du montant du loyer, en chiffres et en lettres, et conditions de sa révision tels qu'ils figurent sur le bail. La caution doit reproduire intégralement la clause de révision telle que rédigée au contrat,

2. de la mention exprimant clairement que la caution a pris connaissance de la nature et de l'étendue de son engagement,

3. de la reproduction de l'alinéa 2 de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location.

Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.