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Trouver un logement : parcours du combattant

Trouver un logement peut se révéler un parcours du combattant semé d'embûches. Une enquête de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) avait montré que le logement étudiant était le royaume de la fraude. Aujourd'hui, l'Adil 75 dresse un état des lieux et une liste noire des arnaques locatives, établie grâce aux témoignages recueillis par les juristes de l'Adil 75, afin d'alerter le grand public et les acteurs du logement pour éviter au candidat à la location de tomber dans le piège de bailleurs peu scrupuleux, et de proposer des modifications légales pour protéger le locataire. En juin 2007, l'Adil avait déjà publié une étude : "les dernières constatations de l'Adil 75 sur les pratiques abusives", à l'encontre des locataires, mais aussi des bailleurs.
La loi Lefebvre vise justement à renforcer les droits, la protection et l’information des consommateurs, notamment en interdissant les exigences injustifiées de la part des bailleurs (par exemple, l'existence d'un lien de parenté entre le locataire et son garant). Le projet de loi de protection des consommateurs, adopté par l'Assemblée nationale en première lecture, prévoit de renforcer les sanctions dans le cas d'abus, notamment de non-restitution du dépôt de garantie dans les délais légaux.

Certaines pratiques, comme les marchands de listes, sont bien connues du grand public, mais d'autres dérives récentes viennent alourdir le nombre des victimes d'arnaques locatives, parmi lesquelles les familles monoparentales et les étudiants, particulièrement vulnérables, parce que notamment pressés de trouver un logement. Les étudiants... Lors de la conférence nationale sur le logement étudiant, en avril dernier, le gouvernement s'était engagé à mettre en place une série de mesures pour les locataires, parmi lesquelles la taxe sur les loyers abusifs des micro-logements de 14m², visant à lutter contre les abus de loyers pour les toutes petites surfaces. Mais, le Sénat, le week-end dernier, a supprimé cette taxe sur les loyers abusifs qui concernait de nombreux jeunes.

Les fraudes les plus courantes

Pour trouver un appartement à louer, les futurs locataires ne sont pas à l'abri de pratiques abusives. L'Adil 75 a listé à partir de témoignages, recueillis lors des consultations avec des juristes de l'agence parisienne, les principales arnaques qui sévissent aujourd'hui dans le secteur immobilier.

1. Les mandats cash

Le mandat cash pour logement fictif est l'une des arnaques les plus en vogue actuellement. Le principe ? Une annonce proposant de louer... la perle rare ! : un logement spacieux, attractif et à un prix accessible ! La bonne affaire ! Mais il y a peut-être un "mais". Oui, passez votre chemin, ce n'est pas le bon coin, pour sa Home Sweet Home. Derrière le bon plan, il y a le prétendu propriétaire du bien qui dit habiter en province ou à l'étranger et ne pouvoir par conséquent se déplacer, et qui demande aux candidats locataires d'adresser d'urgence la caution ou toute preuve de réservation sous forme d'un mandat cash. La somme envoyée, généralement plusieurs centaines d'euros, disparaît dans la nature comme le propriétaire ! La victime n'a alors aucun recours car, si cette escroquerie est passible de cinq ans d'emprisonnement et de 375 000 € d'amende, il est totalement impossible d'identifier le destinataire du mandat cash :  "Les offres sont attrayantes et ces gens sont des beaux parleurs. La pratique est illégale mais il est impossible de les retrouver", précise en effet René Dutrey, président de l'Adil 75.

2. Le contrat établi au nom du garant

Cette pratique touche principalement les étudiants. Lorsque le candidat à la location n’a pas assez de ressources, le bailleur propose d’établir le contrat au nom du garant, pour se protéger. Le garant devient alors le locataire en titre. Cette pratique oblige l'occupant à renoncer à toute aide au logement. Enfin, si le bailleur est de mauvaise foi, il peut prétendre qu’il s’agit d’une sous-location entraînant la résiliation du bail.

3. Les marchands de listes

En période de crise du logement, cette vieille pratique a le vent en poupe. Si cette pratique est bien connue, elle continue à faire des ravages chez les étudiants, les étrangers ou les jeunes travailleurs, souvent pressés de trouver un logement. La plupart du temps, ils versent entre 150 et 300 € pour accéder à une liste de logements qui ne correspondent pas à ce qu’ils recherchent et où tout est quasiment déjà loué : les marchands de liste proposent des biens qui "n'existent plus car ils sont déjà loués ou ne correspondent pas à la demande du locataire". Légalement, le marchand de listes n’a aucune obligation de fournir un logement à l'arrivée. Pour René Dutrey, "une interdiction de cette pratique serait souhaitable", et il conseille "aux locataires d'éviter de recourir aux agences de listes".

4. L'état des lieux de sortie à charge

Le principe de cette pratique : établir un état des lieux succinct à l'entrée dans l'appartement puis imposer à la sortie un état des lieux à charge, forcément défavorable au locataire. Ainsi, au moment de l'entrée dans le logement un état des lieux, très succinct, est effectué par le bailleur. En revanche, lors du départ, c'est une société extérieure qui pratique l'examen de sortie à l'aide d'un document très détaillé, notant chaque dégradation sans aucune tolérance à l'égard du locataire. Le locataire ne peut pas s’opposer à ce qu’une société extérieure effectue l’état des lieux de sortie. Alors le locataire doit veiller à ce qu’une description précise du bien soit réalisée à son entrée dans les lieux.

Pour René Dutrey, "il est impératif d'établir un état des lieux précis à l'entrée, pièce par pièce".

Autre dérive liée à l'état des lieux, pourtant encadré par la loi : des bailleurs facturent l'état des lieux au locataire, ce qui est illicite selon l'article 4 loi 6 juillet 1989 :
Est réputée non écrite toute clause : "qui impose au locataire la
facturation de l'état des lieux dès lors que celui-ci n'est pas établi par un huissier de justice dans le cas prévu par l'article 3."

5. Les frais illégaux supplémentaires

Certaines agences facturent de nouvelles prestations au locataire, comme l'établissement et l'envoi de l'attestation auprès de la CAF. Pour l'Adil, "une justification pourrait se trouver dans le fait que l’agence passera du temps à remplir la déclaration mais, bien souvent, les montants facturés sont excessifs par rapport au travail fourni". Frais de relance, de quittancement, figurent aussi parmi les autres prestations facturées illégalement au locataire.

Et attention aux déplacements et interventions d'urgence surfacturés par les artisans.

Ce qui est illégal pour un logement vide ne l'est pas forcément pour un meublé. Ainsi, pour une location meublée, il est possible de facturer l'état des lieux et la rédaction du bail. Mais l'Adil 75, observant le versement d'un an de loyer d'avance lors de la signature ou la hausse sauvage des loyers, réclame plus que jamais des garde-fous concernant la location de meublés, où tout mois commencé est dû.

Superficie du logement

Un dossier de diagnostic technique et la surface habitable du logement doivent être fournis au locataire. Aucune sanction n'est prévue en cas de manquement, mais certains locataires, trompés sur la surface du logement, ont obtenu une allocation dommages et intérêts.

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Source : Adil 75