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11
oct.2012

Comment augmenter un loyer manifestement sous-évalué ?

Rédigé par Hélène Baratte | Catégorie Location-coloc' | 0 Commentaire
Comment augmenter un loyer manifestement sous-évalué ?
© Fotolia

Dans le cadre de l'encadrement des loyers, il est question de loyer manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage. Pour que le loyer ne soit plus manifestement sous-évalué, comment procéder ?

Encadrement des loyers et loyers manifestement sous-évalués

Dans le cadre de l’encadrement des loyers, l’augmentation du loyer peut être supérieure à celle de l’IRL, indice de référence des loyers calculé chaque trimestre par l'Insee (égal à 2,20% au 2ème trimestre 2012) et utilisé pour la révision du loyer en cas de loyer manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage, mais la hausse du loyer reste néanmoins limitée à la moitié de la différence entre les loyers de voisinage et le loyer manifestement sous-évalué.

Exemple : Vous louez 1 000 euros par mois un bien dans une zone tendue concernée par l'encadrement des loyers. Or, les loyers habituellement constatés dans le voisinage sont davantage de l'ordre de 1 300 €/mois. Les 300 euros séparant le loyer du locataire des loyers de voisinage vous donnent le droit d'augmenter, dans le cadre de l’encadrement des loyers et de l’exception concernant les loyers manifestement sous-évalués, le loyer de 150 euros, soit la moitié de la différence.
Ainsi, le loyer du locataire peut être réévalué à 1 150 euros.

Comment augmenter le loyer du locataire ?

Réévaluation du loyer lors du renouvellement du bail

L’encadrement des loyers ne concerne pas tout l’Hexagone. Généralement, comment le propriétaire peut-il augmenter un loyer manifestement sous-évalué ?
Au moment du renouvellement du bail, le propriétaire-bailleur, en cas de loyer manifestement sous-évalué, peut réévaluer le loyer. Mais il y a des règles à respecter !

-          La proposition de nouveau loyer doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant l'échéance du bail.
-          La proposition de nouveau loyer doit reprendre obligatoirement un certain nombre d'éléments :

1.       La proposition doit reproduire dans son intégralité l'article 17C de la loi du 6 juillet 1989 qui traite de la réévaluation du loyer lors du renouvellement du bail.
2.       La proposition doit mentionner le nouveau loyer proposé.
3.       La proposition de nouveau loyer doit indiquer la liste des références ayant permis de déterminer ce nouveau loyer.
Ces références doivent être représentatives de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
Ainsi, les logements doivent être situés :
- soit dans le même groupe d'immeubles,
- soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique.

Dans les agglomérations de plus d'un million d'habitants, 6 références sont nécessaires. Pour les autres villes, 3 références suffisent.
Par ailleurs, les deux tiers des références (2 sur 3 ou 4 sur 6) doivent concerner des logements pour lesquels il n'y a pas eu de changement de locataire au cours des 3 dernières années !

La hausse est étalée par tiers ou par sixièmes, en fonction de la durée du bail renouvelé (de 3 ou 6 ans), mais quand l’augmentation de loyer est supérieure à 10 % du précédent loyer, la hausse s'applique dans tous les cas par sixième sur six ans.

La commission départementale de conciliation

En cas de désaccord ou d'absence de réponse de la part du locataire 4 mois avant le terme du contrat de location,
le bailleur ou le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation.
Si la commission de conciliation n'intervient pas, l'ancien loyer continue de s'appliquer.
Sinon, la commission tente de trouver un accord entre les deux parties et rend son avis dans un délai de 2 mois.

Quand la commission de conciliation ne parvient pas à trouver un accord, le tribunal d'instance est, avant le terme du bail, soit pendant les 2 mois restant, saisi.

N.B. : Pendant la durée du bail, le propriétaire-bailleur ne peut réviser le loyer qu'en appliquant l’indice de référence des loyers (IRL).

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