Guide immobilier Location-coloc'

Selon la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables sont les sommes accessoires au loyer principal. Elles sont exigibles sur justification en contrepartie de services rendus, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée, des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement :

"Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable (...) .
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires. Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur."

La liste des charges récupérables en ce qui concerne les ascenseurs et monte-charge :

1. Dépenses d'électricité.
2. Dépenses d'exploitation, d'entretien courant, de menues réparations :
a) Exploitation :
- visite périodique, nettoyage et graissage des organes mécaniques ;
- examen semestriel des câbles et vérification annuelle des parachutes ;
- nettoyage annuel de la cuvette, du dessus de la cabine et de la machinerie ;
- dépannage ne nécessitant pas de réparations ou fournitures de pièces ;
- tenue d'un dossier par l'entreprise d'entretien mentionnant les visites techniques, incidents et faits importants touchant l'appareil.
b) Fournitures relatives à des produits ou à du petit matériel d'entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires) et aux lampes d'éclairage de la cabine.
c) Menues réparations :
- de la cabine (boutons d'envoi, paumelles de portes, contacts de portes, ferme-portes automatiques, coulisseaux de cabine, dispositif de sécurité de seuil et cellule photo-électrique) ;
- des paliers (ferme-portes mécaniques, électriques ou pneumatiques, serrures électromécaniques, contacts de porte et boutons d'appel) ;
- des balais du moteur et fusibles.

Ascenseurs et monte-charge : les charges qui ne sont pas récupérables

Malgré ce décret, des difficultés d'application subsistent, alors parlementaires, ministres et tribunaux doivent parfois s'en mêler !, à la suite de quoi il apparaît que ne sont pas récupérables pour l'ascenseur :

- La ligne de téléalarme de l’ascenseur :

Cour de cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 24 mars 2004
N° de pourvoi : 01-14439

"Attendu que la société SNR fait grief à l’arrêt de dire que les dépenses de téléalarme de l’ascenseur ne sont pas récupérables et, en conséquence de la débouter de sa demande tendant au remboursement de ces frais, alors, selon le moyen, que les charges récupérables sont celles exposées en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ; que les charges d’exploitation des ascenseurs figurent parmi les charges récupérables énumérées en annexe du décret du 26 août 1987 ainsi que les abonnements des postes de téléphone à la disposition des locataires ; qu’en décidant, dès lors, que ne constituait pas une charge récupérable le montant des factures émises par France Télécom correspondant à l’abonnement à la ligne de téléalarme de l’ascenseur mise à disposition des locataires pour permettre une intervention immédiate en cas de panne, la cour d’appel a violé les articles 23 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret n° 87-713 du 26 août 1987 ;

Mais attendu qu’ayant relevé que la ligne de téléalarme de l’ascenseur constitue un système de sécurité destiné à relier la cabine à une centrale de veille en cas de panne, que le bailleur a l’obligation d’assurer la sécurité et plus généralement la jouissance paisible des équipements mis à la disposition des locataires, et que les dépenses relatives à cet élément d’équipement ne figurent pas dans la liste limitative du décret du 26 août 1987,

la cour d’appel a exactement retenu que ces dépenses devraient être exclues des charges récupérables."

- Les dépenses relatives au dispositif de télésurveillance de l’ascenseur :

Cour de cassation
Chambre civile 3
Audience publique du mercredi 30 juin 2010
N° de pourvoi : 09-15360

"(...) sur la demande au titre des frais de télésurveillance des ascenseurs
que le décret du 26 août 1987 prévoit, en ce qui concerne les ascenseurs, la récupération des charges suivantes : « dépenses d'exploitation, d'entretien courant, de menues réparations a) exploitation :- visite périodique, nettoyage et graissage des organes mécaniques, examen semestriel des câbles et vérification annuelles des parachutes-nettoyage annuel de la cuvette au dessus de la cabine et de la machinerie,- dépannage ne nécessitant pas de réparation ou de fourniture de pièces,- tenue d'un dossier par l'entreprise d'entretien mentionnant les visites techniques, incidents et faits importants touchant l'appareil, b) fournitures relatives à des produits ou à du petit matériel d'entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires) et aux lampes d'éclairage de la cabine, c) menues réparations-de la cabine, (boutons d'envoi, paumelles des portes, contacts des portes, ferme portes automatiques, coulisseaux des cabines, dispositif de sécurité des seuils et cellule photo électrique),- des paliers (ferme portes mécaniques, électriques ou pneumatiques, serrures électromécaniques, contacts de porte et boutons d'appel,- des balais du moteur et fusibles » ;

que la loi du 13 juillet 2006, en son article 88, a complété ce texte en stipulant « Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L 125-2-2 du Code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils » ; que la société OGIF soutient, en application de ces textes, qu'il est légitime de récupérer les frais de postes présentant une utilité pour les locataires et que les installations de télésurveillance des ascenseurs permettent d'intervenir pour dégager des personnes bloquées dans les cabines ; qu'elle ajoute que ces frais, même s'ils ne figurent pas expressément dans la liste du décret du 26 août 1987, rentrent dans le l° de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 au titre des charges récupérables en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

que la liste du décret du 26 août 1987 est limitative ;

que, quelle que soit l'utilité de la télésurveillance pour les locataires, ce dispositif ne figure pas dans la liste, complétée en 2006, qui détermine avec beaucoup de précision les charges récupérables en matière d'ascenseur ;

que le 1° de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ne peut être invoqué que complété et précisé par le décret du 26 août 1987 ;

qu'il faut en conséquence dire que ces charges n'étaient pas récupérables (...)".

"Attendu qu'ayant relevé que les dépenses relatives au dispositif de télésurveillance de l'ascenseur ne figuraient pas dans la liste limitative du décret du 26 août 1987, la cour d'appel a exactement retenu que ces dépenses devaient être exclues des charges récupérables."

- Les frais d’ascenseur pour les locataires résidant au rez-de-chaussée,
sauf s'ils sont amenés à l’utiliser pour accéder à des parties communes ou privatives telles que sous-sol, parking, cave :

Question N° : 61288
Réponse publiée au JO le : 30/07/2001

Texte de la question : "M. Bruno Bourg-Broc demande à Mme la secrétaire d'Etat au logement de bien vouloir lui indiquer sur quelle base les bailleurs sociaux peuvent ou non s'appuyer pour faire payer aux habitants des rez-de-chaussée d'immeubles locatifs une quote-part des frais d'ascenseur."

Réponse à la question : "Les décrets n° 82-955 du 9 novembre 1982 et n° 87-713 du 26 août 1987 fixent la listre (sic) des charges récupérables par les bailleurs auprès des locataires et notamment les frais d'entretien et de menues réparations des ascenseurs. Toutefois, la répartition des charges locatives doit se faire en fonction de l'utilité représentée par les équipements ou services communs. Ainsi, des charges locatives relatives à l'entretien courant et aux menues réparations d'un ascenseur peuvent être demandées aux locataires d'un appartement au rez-de-chaussée dès lors que ceux-ci peuvent être amenés à utiliser cet ascenseur pour accéder, par exemple, à des parties communes ou privatives (sous-sol, parking, cave). En dehors de ce cas, aucune dépense ne doit être mise à leur charge."

Sources : Legifrance : Décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l'article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et fixant la liste des charges récupérables, Cour de Cassation, Assemblée nationale