logo_sl
En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l’utilisation de Cookies

qui nous permettent notamment de mesurer l’audience de notre site et de vous proposer des contenus, services et publicités adaptés à vos centres d’intérêt

en savoir plus
  • Compte
    Plus de services en créant un compte Inscription simple et rapide Mémoriser mes annonces favorites Retrouver mes dernières recherches Synchroniser mes favoris depuis l'application Seloger Créer mon compte Me connecter
    • HISTORIQUE
Mag'Immo Médias :
21
nov.2011

Augmentation des loyers : la méthode

Rédigé par Hélène Baratte | Catégorie Location-coloc' | 0 Commentaire
Augmentation des loyers : la méthode
© Fotolia
Pendant la dernière décennie, à Paris, l'Olap a observé une hausse moyenne de 50% des loyers. Comment sont fixés les loyers ? Petit point sur la réglementation.

D'après les chiffres de l'Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne, de l'OLAP, les prix ont augmenté de 50% en 10 ans à Paris, de 43% en petite couronne, de 42% en grande couronne. Sur la même période, la hausse des prix à la consommation a été de 18,7% et, selon l'Insee, le revenu disponible des ménages par unité de consommation a augmenté de 31%.
Libération a aussi fait ses calculs sur 10 ans, constatant une envolée des loyers en comparant des annonces publiées en septembre 2001 avec des annonces de septembre 2011 : pour l'Île-de-France, l'augmentation de loyer se révèle ainsi bien supérieure à la hausse des revenus et des prix à la consommation. Les loyers parisiens et franciliens n'ont jamais été aussi chers que pendant la décennie 2001-2011 marquée par un marché de pénurie, soit un fort déséquilibre entre l'offre et la demande en faveur des propriétaires-bailleurs. Quant aux adil de la région parisienne, agences départementales d'information sur le logement, elles voient passer des locataires qui consacrent "plus de la moitié de leurs revenus" au loyer. Si la hausse vertigineuse des loyers touche tous les segments du marché, elle concerne tout particulièrement les studios, mais aussi les appartements de 3 pièces et plus, très recherchés par les familles avec enfants.

À Paris, les locations à moins de 600 euros sont rares, représentant moins de 20% de l'offre, selon Libération, alors qu'en septembre 2001, toujours selon le quotidien, les studios à moins de 600 euros représentaient 80% du marché locatif entre particuliers. Alors qu'il faut avoir aujourd'hui des revenus de l'ordre de 4 500 à 6 000 euros pour loger une petite famille à Paris, il y a dix ans, 3 000 à 3 600 euros suffisaient.

Si dans les autres grandes villes (Nice, Lille, Toulouse, etc.), la progression des loyers entre 2001 et 2011 est moindre, l'augmentation est tout de même largement supérieure à la hausse des prix.

La révision du loyer qui intervient chaque année en cours de bail

Depuis le 1er août 1997, les propriétaires sont libres de déterminer le montant du loyer qu'ils souhaitent obtenir, et il n'existe aucun plafond, sauf pour les biens achetés dans le cadre d'investissements locatifs comme le dispositif de défiscalisation immobilière Scellier, puisqu'en échange d'avantages fiscaux, les propriétaires-bailleurs appliquent des loyers inférieurs aux prix du marché : "Le loyer initial est fixé librement entre le propriétaire et le locataire. Il en est ainsi lorsqu’il s’agit d’un contrat de location consenti à un nouveau locataire, de la location d’un logement vacant ou mis en location pour la première fois, par exemple."
La tendance du marché sert de base à la fixation du loyer.
Si le locataire peut théoriquement négocier le montant du loyer à la signature du bail, dans les zones très demandées, et dans les faits, les négociations sont rares.

S'il n'existe pas de plafonds pour la fixation du loyer initial, la révision annuelle est plafonnée par la loi de 1989 : "L'augmentation du loyer (...) ne peut excéder la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre".
Une clause du bail peut prévoir l'augmentation du loyer une fois par an en cours de bail : dans ce cas, chaque année, à la date de révision indiquée dans le bail ou à la date anniversaire du contrat, le montant du loyer peut être revu à la hausse en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'Insee, en fonction de l'inflation. En 2011, les propriétaires pouvaient appliquer une hausse aux baux signés au :
1er trimestre de 1,45%,
2ème trimestre de 1,6%,
3ème trimestre de 1,73%,
4ème trimestre de 1,90%.

La méthode décrite concerne notamment les locaux à usage d'habitation régis par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée,
les locaux meublés soumis à l'article L 632-1 du code de la construction et de l'habitation,
les redevances de location-accession à la propriété immobilière (article 7 de la loi n° 84-595). Sont exclus de cette méthode notamment les locaux commerciaux et les locaux spécifiques régis par d'autres dispositions législatives.

L’augmentation ne peut être supérieure à la variation de l’indice de référence des loyers.

L’indice de référence à prendre en compte est celui du trimestre qui figure dans le bail ou à défaut, le dernier indice publié à la date de
signature du bail
. Il est à comparer, à la date de la révision du loyer, avec l’indice du même trimestre connu à cette date.
Attention donc au trimestre à prendre en compte pour le calcul de la révision du loyer, qui intervient chaque année en cours de bail. Si la clause de révision du contrat n'a pas prévu le trimestre de référence à prendre en compte, il convient de se référer à "celui qui correspond au dernier indice connu à la date de la signature du bail" : pour un nouveau contrat conclu le 1er mars 2011, par exemple, l'indice du 4e trimestre de l'année précédente sera alors utilisé, chaque année, pour calculer la révision du loyer.

Exemple : Soit un bail de location signé le 1er mars 2010 pour un loyer mensuel de 700 euros hors charges, révisable annuellement à la date anniversaire du contrat.
Le trimestre à prendre en compte est le dernier trimestre connu à la date de signature du bail, soit le 4ème trimestre 2009.
Le loyer fixé le 1/03/2010 à 700 € hors charges (les augmentations annuelles basées sur l'IRL ne s'appliquent pas au montant des charges locatives) s’établit au 1/03/2011, soit la première révision du loyer, à :

Loyer fois
l'indice de référence des loyers du trimestre concerné (quatrième trimestre 2010 égal à 119,17 (il a augmenté de 1,45 % par rapport aux 117,47 du quatrième trimestre 2009) divisé par l'indice de référence des loyers du même trimestre de l'année précédente (4ème trimestre 2009 : 117,47), soit :
700 x 119,17
           117,47

               =

       710,13024
Ainsi, le nouveau loyer est au plus égal à 710,13 euros.

Quand le bail ne prévoit pas cette clause, le montant du loyer doit rester fixe durant toute la durée de la location.

L'indice de référence des loyers négatif ne signifie pas une baisse des loyers : le propriétaire peut prévoir une clause précisant que la révision ne se fera pas à la baisse lorsque l'IRL est négatif.

Si le propriétaire oublie d'augmenter le loyer de son locataire, le bailleur conserve le droit de demander rétroactivement cette augmentation sur 5 ans,
en se fondant sur les indices en vigueur à l'époque où l'augmentation aurait pu être réclamée.

La majoration du loyer en cours de bail, consécutive à la réalisation par le bailleur de travaux d'amélioration

S'il procède à des améliorations du logement, le propriétaire peut exceptionnellement appliquer une majoration en cours de bail s'il a convenu, avec le locataire, lors de la signature du bail ou ultérieurement, de travaux d'amélioration exécutés aux frais du bailleur. Une clause du bail (ou un avenant) doit fixer la majoration du loyer qui deviendra applicable après l'achèvement des travaux.

L'augmentation que le propriétaire peut proposer à l'occasion du renouvellement du bail, lorsque le loyer est manifestement sous-évalué par rapport à celui des logements comparables du voisinage

Légalement, la durée d'un bail avec un particulier est fixée à trois ans. Au terme de cette durée de location, le propriétaire peut proposer à son locataire une augmentation de loyer, mais uniquement s'il est manifestement sous-évalué par rapport au prix pratiqué dans le voisinage, pour des logements comparables. Le locataire doit être informé six mois avant la fin du bail de l'augmentation de loyer.
Le propriétaire doit fournir au locataire des références de loyers :
- 6 références minimum dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants
- 3 références dans les autres zones géographiques.
Deux tiers de ces références, au moins, doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans.
Les références de loyers doivent être représentatives de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Si le locataire accepte l'augmentation de loyer, la hausse, qui s’entend hors révision annuelle liée à la variation de l’indice de référence des loyers, s'applique progressivement sur trois ans quand elle n'excède pas 10%.

Quand la hausse est supérieure à 10 % de l'ancien loyer, l'augmentation de loyer doit être étalée par sixième sur six ans, même si le bail n'est que de trois ans. Dans ce cas, l'augmentation continue à s'étaler lors du renouvellement suivant.

En cas de désaccord entre bailleur et locataire, la commission de conciliation est sollicitée pour avis. Les litiges peuvent aboutir devant le juge du tribunal d'instance.

Quand le propriétaire ne demande pas de réévaluation, le bail est reconduit pour trois ans aux mêmes conditions.

Dans la région parisienne, cette augmentation est strictement encadrée et plafonnée par un décret du 25 août 2010 : "la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs pose le principe de la fixité du loyer lors du renouvellement du contrat de bail, sauf lorsque les loyers sont manifestement sous-évalués. Toutefois, le Gouvernement peut, en vertu de l'article 18 de la loi, dans la zone géographique où le niveau et l'évolution des loyers comparés à ceux constatés sur l'ensemble du territoire révèlent une situation anormale du marché locatif, fixer un montant maximum d'évolution des loyers des baux renouvelés. Le décret fait usage de cette faculté, au vu de l'évolution du montant des loyers dans l'agglomération parisienne, pour les locaux situés dans cette zone."

Selon le décret relatif à l'évolution de certains loyers dans l'agglomération de Paris, les propriétaires-bailleurs doivent restreindre l'augmentation à 50% de la différence entre l'ancien loyer du logement et le loyer à la date du renouvellement, moyenne des prix pratiqués dans le voisinage.

La taxe sur les loyers mensuels "manifestement abusifs" est aussi là pour limiter les abus.

Les charges locatives

En plus du loyer, le locataire doit verser au propriétaire-bailleur une somme d'argent correspondant aux charges locatives dont il partage avec lui le paiement.
Le décret du 26 août 1987 précise la liste des charges récupérables, c'est-à-dire celles dont le propriétaire peut demander au locataire le remboursement.
Les charges récupérables par le propriétaire sur le locataire sont les taxes relatives à des services rendus dont le locataire bénéficie (taxe d'enlèvement des ordures, par exemple), à des dépenses d'entretien des parties communes, à des frais de fonctionnement (usage de l'ascenseur ou monte-charge).

Articles associés :
- IRL : indice négatif = baisse des loyers ?
- IRL, + 1,10% : les loyers vont augmenter

Sources : Insee, Anil, Legifrance : Décret n° 2010-946 du 25 août 2010 relatif à l'évolution de certains loyers dans l'agglomération de Paris, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l'article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et fixant la liste des charges récupérables, OLAP, Libération

Avant de poster, veillez à respecter la Charte d'utilisation

Ajouter un commentaire
Commentaire
Partager
Position de page


UT