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Scellier réhabilité : un créneau à prospecter
Rédigé par Elisabeth Lelogeais | Catégorie Fiscalité | 0 Commentaire
Le Scellier dans le neuf n’a plus de secret pour personne. Peu d’investisseurs, en revanche, connaissent le dispositif Scellier ancien réhabilité. Un micromarché à explorer sans modération cumulant valorisation du patrimoine, rentabilité et défiscalisation immédiates.
Le foncier faisant défaut dans de nombreuses villes, les programmes neufs se trouvent rarement en plein centre. Le cas échéant, sur un petit terrain où tous les promoteurs se livrent à une concurrence acharnée, les appartements sont vendus à de tels niveaux de prix que l’achat n’est envisagé le plus souvent qu’à titre d’habitation principale. Certains immeubles anciens et bénéficiant des meilleurs emplacements à Paris comme dans les métropoles régionales méritent réhabilitation et quelques professionnels de ce créneau investissent ce segment de marché. Certes, les prix, une fois le bien rénové, vont atteindre un certain niveau, mais généralement un peu inférieur à ceux du neuf. Dans le secteur de Montmartre, à Paris, par exemple, un immeuble totalement rénové et composé de petites surfaces, propose des appartements de 15 à 38 m² entre 127 170 et 311 840 €. Moins cher donc que du neuf s’il était érigé dans cette rue du Mont Cenis et parfois même moins cher que de l’ancien, encore mieux situé, mais sans rapport avec les normes actuelles de confort thermique et phonique.
Un investissement « prime »
Les biens rénovés en plein cœur de ville présentent de multiples avantages. Pour Joachim Azan, président de Novaxia, société spécialisée en ingénierie immobilière et patrimoniale sur Paris et la Côte d’Azur, « le dispositif Scellier adapté à l’immobilier ancien offre les mêmes avantages fiscaux que ceux du neuf hors BBC, soit 13% de la valeur du bien. Par ailleurs, dans ce type d’opération, le délai de livraison est plus court que pour un bien acheté en vente en l’état futur d’achèvement. Et l’impact fiscal du déficit foncier est immédiat ». De son coté, Yoann Bobbe du Crédit Foncier note également que « la location pouvant se faire dans l’année de l’acquisition au lieu de 18 à 24 mois dans le neuf, le bailleur peut profiter plus rapidement de son avantage fiscal. Sans oublier que la revente d’un bien doté d’un bel emplacement ne peut que se valoriser en centre ville ». Rappelons que selon le Bulletin Officiel des Impôts (BOI) du 7 avril dernier, les logements réhabilités, même aux dernières normes n’ouvrent pas la réduction d’impôt à 22% mais à 13%. Sous réserve de réaliser un achat dans l’année plafonné à 300 000 € et soumis à des plafonds de loyers de 21,7€/m² en zone A bis, 16,1 €/m² en zone A, 13 €/m² en zone B1, 10,6 €/m² en zone B2.
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