Guide immobilier Fiscalité

Neuf : rabotage pour les investisseurs et sauvetage pour les accédants

13% en classique, 21% en intermédiaire, 11% en LMNP

Les investisseurs dans le neuf sont soumis, en achetant cette année, à une réduction d’impôt remisée à la portion congrue dans la limite d’un achat plafonné à 300 000 € : 13% sur 9 ans en Scellier classique, 21% en Scellier intermédiaire sur 15 ans avec dans ce cas, un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus locatifs, 11% en Scellier Bouvard ou Censi Bouvard pour un placement dans une résidence avec services  affectée aux touristes, aux étudiants, aux séniors, aux personnes dépendantes. Attention, en Scellier classique, la réduction d’impôt n’est accordée qu’aux immeubles BBC. Ce qui n’est aucunement exigé en Scellier Bouvard, dispositif qui devrait se prolonger jusqu’en décembre 2014. Enfin, un prix plafond par m² de surface habitable devrait être fixé en fonction de la localisation du logement neuf et pris en compte pour le Scellier classique et intermédiaire. Ce prix plafond par m² devrait vraisemblablement être de :
- 5 200 € en zone A bis,
- 5 000 € en zone A,
- 4 000 € en zone B1 et
- 2 100 € en zone B2 et 2 000 € en zone C.

Un décret est attendu en ce sens. Enfin, le plafonnement global des niches fiscales est fixé à 18 000 € plus 4% du revenu imposable.

PTZ+ maintenu sous condition de ressources

La grande nouveauté du PTZ+ en 2012 est de ne concerner que l’immobilier neuf, mais sous condition de ressources. Alors qu’en 2011, ce PTZ+ était « universel » et sans condition de revenus. Ces ressources sont étudiées en fonction de la localité géographique , de la composition de la famille mais également en fonction de la performance énergétique du bien construit.

Ancien : suppression du PTZ+, mais quelques aménagements en cas de travaux

Malgré le lobbying des professionnels de l’ancien, le PTZ+ n’a pas survécu. Excepté pour un logement du parc social vendu à ses occupants ou à un acquéreur déjà locataire d’un organisme social dans le département. Pour les acquéreurs , il reste donc, dans la catégorie « Amélioration de la performance énergétique », soit  l’Eco PTZ dont la durée est portée à 15 ans pour les rénovations importantes, soit le crédit d’impôt Développement durable . Reste que le cumul Eco PTZ et crédit d’impôt développement durable est désormais possible, sous réserve que le montant des revenus  du foyer fiscal ne dépasse pas 30 000 €.  La majoration  du crédit d’impôt pour certaines dépenses est également possible et prolongée jusque fin 2015, sous certaines conditions et pour certaines dépenses. D’autres dépenses voient le taux de crédit d’impôt diminué : il est désormais de 10% pour les dépenses afférentes aux chaudières à condensation et aux matériaux d’isolation thermique des parois vitrées, des volets isolants ou de portes d’entrée donnant sur l’extérieur. (cf le site www.anil.org).

Plus-values immobilières : un léger assouplissement

La loi de finances rectificative pour 2011 (19/09/2011) a modifié le régime de taxation des plus-values immobilières pour les ventes intervenant à partir du 1er février 2012. La cession de la résidence principale reste exonérée mais celle d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif se voit lourdement taxée. Il faudra en effet 30 ans pour ne plus être imposé contre 15 ans jusqu’au 31 janvier 2012. Toutefois, la loi de finances pour 2012 apporte un léger assouplissement avec une exonération en cas de vente d’une résidence secondaire sous réserve de respecter certaines conditions :  ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale  au cours des quatre année précédent la vente, réutiliser une partie du prix de vente, dans un délai de deux ans, pour acheter ou faire construire un logement destiné à l’habitation principale. L’exonération jouera alors à hauteur de la plus value réemployée.

Taxe sur les micro-logements : de 10 à 40% en zone A

Dans les zones tendues, Paris, agglomération parisienne et grandes agglomérations (zone A) où les petites surfaces sont parfois louées à prix d’or, au-delà de 40 €/m², le bailleur se voit frappé d’une taxe dont le taux varie  de 10 à 40% selon l’écart entre le loyer mensuel perçu hors charges et le loyer mensuel de référence à partir duquel la taxe d’applique. Plus l’écart est importante, plus le taux est élevé. Le loyer de référence est fixé, cette année, à 40 €/m² pour des surfaces inférieures ou égales à 14 m². Cette surface s’entend surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escaliers, gaines, embrases de portes et de fenêtres. La taxe s’applique aux logements loués nus ou meublés pour une durée minimale de 9 mois mais ne vise pas les résidences avec services. Enfin, son montant sera revalorisé chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) du second trimestre de l’année précédente.