Guide immobilier Fiscalité

Les immeubles bâtis, qu’ils soient loués ou occupés par leur propriétaire au titre de résidence principale ou secondaire, qu’ils soient situés en France ou hors de France sont imposables, de même que les terrains à bâtir, terrains agricoles, bois et forêts, vignes, terres. Dans la capitale, dans certaines métropoles régionales, dans quelques stations de mer ou de montagne, dans un arrière pays coté, le prix des biens caracole depuis quelques années. Tout comme le foncier à bâtir. Aussi, pour peu que le contribuable ait un trois pièces dans Paris où le prix moyen du m² est de 8 150 € et une maison à Saint-Jean de Luz ou à la Baule, les 1 310 000 euros sont dépassés.

Déterminer la valeur vénale du bien

Dans la déclaration, il faut faire figurer la valeur du bien immobilier, c'est-à-dire, celle qui résulterait du jeu normal de l’offre et de la demande, compte tenu des particularités physiques, juridiques et économiques du bien, si ce bien avait été mis en vente au 1^er janvier 2011. La méthode la plus couramment utilisée et accréditée par l’administration fiscale et la jurisprudence est celle dite par comparaison . Elle consiste, pour un bien donné, à se référer aux prix constatés dans des transactions récentes sur des biens similaires effectuées avant le 31 décembre 2011. Les données peuvent se trouver dans les études publiées par les notaires ou les professionnels de l’immobilier voire les professionnels eux-mêmes. Encore faut-il trouver un bien similaire ou qui s’en rapproche le plus au niveau de l’emplacement, de l’orientation, de l’étage, de la surface, de l’état… et cela dans un périmètre restreint qui est le quartier. Une méthode qui a cependant ses limites lorsqu’il s’agit de biens atypiques comme un monument historique, un loft, un penthouse, une bastide au beau milieu du Luberon, un manoir breton…Dans ce cas, mieux vaut faire réaliser une expertise par un professionnel spécialisé sur ce type de biens et qui pourra alors donner son avis d’expert et peut être trouver une vente récente. Pour un bien loué, la méthode par comparaison peut être couplée avec la méthode par revenu, admise par la jurisprudence mais seulement à titre de recoupement. La méthode par revenu est fondée sur le rendement du bien et consiste à affecter les revenus annuels de ce bien d’un taux de rendement dépendant de la nature et des caractéristiques du bien. Ce taux oscille entre 3 et 5%.

Les décotes possibles

L’abattement de 30% sur la valeur vénale de la résidence principale perdure. Les biens loués génèrent une décote qui va de 15 à 40% : 15% pour les locations régies par la loi de 6 juillet 1989, 40% pour celles relevant de la loi de 1948 quel que soit l’âge du locataire. Les biens indivis sont également affectés d’une décote dans la mesure où la cession de parts indivises à un tiers passe par la purge du droit de préemption des autres indivisaires. Cette décote varie de 10 à 20 %. Les parts de Société Civile Immobilière bénéficient de la même décote sachant que le marché des parts de SCI n’est pas liquide, n’intéressant souvent que les autres porteurs de parts.

Les sanctions encourues

Le fisc a toujours l’œil et effectue des contrôles. Cette année, l’administration fiscale risque de redoubler de vigilance. Pour contester les évaluations immobilières données par l’assujetti, sous réserve d’une tolérance de 10%, elle doit proposer au minimum trois références tirées de la cession de biens comparables. Dans l’hypothèse où le contribuable n’arrive pas à se justifier,  la pénalité encourue est de 0,4% par mois. Et une majoration de 40% peut être due en cas de mauvaise foi.