Guide immobilier Fiscalité

La taxe d’habitation : pour les locataires et les propriétaires

La taxe d’habitation est due par tout occupant d’un logement meublé au 1^er janvier.

Qui paie ?

Cette taxe vise les propriétaires, les locataires mais aussi les occupants à titre gratuit dès l’instant où les locaux sont imposables et que les occupants en aient la jouissance ou la disposition à titre privatif (article 1408 du Code général des impôts). Sont donc assujettis les propriétaires de résidences principales et secondaires, les locataires de résidence principale étant par ailleurs propriétaire d’un bien secondaire ou locatif. Les locaux imposables sont ceux réservés à l’habitation ainsi que leurs dépendances  tels chambres de service, jardin ou garages dès lors qu’ils se situent à moins d’un kilomètre du domicile. La loi précise que l’occupant des lieux au premier janvier doit régler cette taxe. En cas de déménagement en cours d’année, c’est donc la totalité de la taxe que l’occupant doit régler. En revanche, il ne devra rien payer au titre de la nouvelle habitation.

Les dégrèvements possibles

Le dégrèvement total peut s’appliquer aux personnes âgées de plus de 60 ans, veufs et veuves quel que soit leur âge, aux personnes atteintes d’une invalidité ou d’une infirmité les empêchant de subvenir à leurs besoins, aux titulaires de l’allocation aux adultes handicapés ainsi que les personnes hébergeant sous leur toit un enfant invalide ou infirme ou titulaire de cette allocation sous réserve que les revenus de l’année précédente ne dépassent pas un certain seuil. Pour la taxe d’habitation établie en 2011 donc sur la base des revenus 2010, le seuil est fixé à 10 024 € pour la première part de quotient familial et à 2 676 € pour chaque demi- part supplémentaire. Bien évidemment, les personnes susceptibles de bénéficier de ce dégrèvement ne doivent pas avoir payé l’impôt sur la fortune l’année précédente. Le dégrèvement partiel vise les personnes ne rentrant pas dans la catégorie précédente et disposant de revenus 2010 n’excédent pas les 23 572 € pour la première part du quotient familial majorée de 5 507 € pour la première demi-part et de 4 334 € à partir de la seconde demi-part.  

Le  calcul

La taxe d’habitation est calculée sur la valeur locative du bien déterminée en fonction de la catégorie de l’immeuble, de la surface du logement, de ses éléments de confort, de son entretien…Sur cette valeur, abattement est pris pour charges de famille. Celui-ci est de 10% pour chacune des deux premières personnes à charge, 15% pour chacune des personnes suivantes. Taux d’abattement qui peuvent  être majorés par la commune. En 2012, ces taux ne pourront être majorés que de 1 à 10 points, soit de 11 à 20% pour les deux premières personnes à charge et de 16 à 25% pour les suivantes.

La taxe foncière : pour les propriétaires

La  taxe foncière sur le « bâti »  est redevable par tout propriétaire ou usufruitier pour l’année entière.

Qui paie ?

Le propriétaire ou l’usufruitier d’une résidence principale et/ou secondaire  et/ou d’un investissement locatif. Si le bien est vendu en cours d’année, le propriétaire doit s’acquitter de cette taxe. Mais il peut demander au nouveau propriétaire un remboursement « prorata temporis » dès l’instant où ce partage est notifié dans l’avant-contrat. Ainsi, en vendant en septembre, le propriétaire s’acquitte du montant annuel de la taxe foncière auprès de l’administration fiscale. A charge à lui de demander le remboursement du dernier trimestre.

Exonérations et dégrèvements possibles

Les constructions nouvellesbénéficient d’une exonération temporaire de deux ans après l’achèvement des travaux dès l’instant où le propriétaire a rempli une déclaration auprès du service fiscal dans les 90 jours à compter du moment où le logement est habitable. Les logements économes  en énergie ouvrent droit aussi à exonération. Pour le neuf BBC, dès l’instant où le propriétaire atteste de ce label remis par une association agrée, une exonération spécifique de 50% à 100% peut être retenue par une des collectivités territoriales. Elle peut s’ajouter à l’exonération totale de deux ans pour la résidence principale ou secondaire neuve. Les logements anciens ayant fait l’objet de travaux ouvrant droit au crédit d’impôt « vert » peuvent aussi bénéficier d’une exonération (voir site www. impots.gouv.fr). Coté  dégrèvement, celui-ci est accordé aux titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées ou de l’allocation supplémentaire  d’invalidité, aux personnes âgées de plus de 75 ans au 1^er janvier et aux titulaires de l’allocation aux adultes handicapés lorsque les revenus de l’année précédente  n’excèdent pas une certaine limite (10 024 € pour la première part du quotient familial  et de 2 676 € pour chaque demi-part supplémentaire. Enfin , lors de la vacance d’un logement, le dégrèvement est subordonné  à trois conditions à savoir que la vacance doit être indépendante de la volonté du contribuable, qu’elle ait une durée  minimale de trois mois, qu’elle vise soit  la totalité du logement, soit une partie de location séparée.

Le calcul

La taxe foncière est calculée selon la même assiette que celle de la taxe d’habitation, à savoir la valeur cadastrale diminuée d’un abattement forfaitaire de 50% pour prendre en compte les frais de gestion, d’entretien...

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères

Cette taxe vise tous les propriétaires soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties ou sur celles  qui en sont temporairement exonérées et se calcule également sur la valeur locative. Pour un bien loué, cette taxe peut être  récupérée par les propriétaires auprès des locataires (article 23 de la loi du 6 juillet 1989).

La contribution économique territoriale

Cette taxe existe depuis la loi de finances pour 2010 et vise les loueurs en meublé auparavant assujettis à la taxe professionnelle. Les  loueurs en meublé sont en effet redevables de la CET  (article 1447 du Code général des impôts).

Comment payer ?

L’avis d’imposition de ces diverses taxes est envoyé courant septembre ou octobre pour une date limite de paiement un mois plus tard. Chèque, titre interbancaire de paiement (TIP), prélèvement à l’échéance ou prélèvement mensuel peuvent être utilisés. Jusqu’à 3 000 €, les espèces sont acceptées au guichet .Pour toute somme à payer d’un montant supérieur à 30 000 €, le règlement par paiement direct en ligne ou par prélèvement est obligatoire (article 1681 sexies du Code général des impôts). A défaut, une majoration de 0,2% du montant dû sera appliquée. Attention, tout règlement au-delà de la limite de paiement  se voit majoré de 10% (article 1730 du Code général des impôts).

Comment réclamer ?

Pour contester les impôts locaux, le demandeur doit adresser la demande à l’administration fiscale au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit : soit l’année de la mise en recouvrement, soit l’année de la réalisation de l’évènement qui motive la réclamation ; soit l’année au cours de laquelle un nouvel avis d’imposition rectifié a été reçu ; soit l’année au cours de laquelle le propriétaire a pris connaissance de la cotisation établie à tort ou faisant double emploi. A noter que la contestation ne dispense pas de payer l’impôt. Si celle-ci est acceptée, la somme est remboursée ainsi que les intérêts moratoires. Si celle est refusée et que la somme n’a pas été payée, il faudra alors régler cette somme majorée de 10%.