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Déficit foncier : comment ça marche ?
Rédigé par Elisabeth Lelogeais | Catégorie Fiscalité | 0 Commentaire
Le dispositif du déficit foncier a été instauré avec la loi de Finances pour 1993 et perdure depuis. Il concerne plus particulièrement les investisseurs qui achètent un bien immobilier ancien pour le rénover avant de le mettre en location.
Le montant des travaux dépassant généralement les revenus fonciers, l’investisseur peut alors imputer une partie de ses déficits fonciers sur son revenu global dans la limite de 10 700 € par an et sous certaines conditions.
Le principe
Un investisseur met en location un bien dans lequel il vient de réaliser d’importants travaux. Dès lors que ces dépenses dépassent les revenus fonciers perçus de la location, ce qui est pratiquement toujours le cas, elles génèrent un déficit foncier déductible du revenu global dans la limite de 10 700 € pour la fraction résultant des dépenses autres que les intérêts d’emprunt. Les intérêts d’emprunt sont imputables uniquement sur les revenus fonciers, sans limite de montant et pendant dix ans. Lorsque le déficit foncier dépasse 10 700 €, la fraction supérieure est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Au cas où le contribuable ne dispose pas d’un revenu global imposable suffisant pour absorber le déficit foncier, l’excédent de ce déficit peut être reporté pendant six ans sur les revenus fonciers.
Louer pendant trois ans
L’investisseur qui a rénové son bien doit s’engager à louer nu, donc non meublé, le bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle au cours de laquelle l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global a été effectuée. Au cas où le bien reste inoccupé après le départ d’un locataire, l’investisseur doit fournir la preuve qu’il a cherché à mettre rapidement en place l’arrivée d’un locataire. Si cette condition n’est pas remplie, l’administration fiscale remet en cause l’imputation.
La nature des dépenses déductibles
Quelques dépenses peuvent s’imputer sur les revenus fonciers tels les travaux d’entretien, d’amélioration et de réparation, mais l’agrandissement comme la surélévation ne peuvent être prises en compte. Les charges locatives sont rarement imputées si ce n’est lorsque les réparations locatives s’avèrent nécessaires pour cause de force majeure ou de vétusté, ou lorsqu’elles ont été engagées avant la prise de bail du locataire. Dans tous les cas, il est conseillé au bailleur-investisseur de garder les factures des travaux au cas où le fisc les demande.
Comment déclarer ?
Les revenus fonciers se déclarent dans la feuille n° 2044 sur laquelle l’investisseur inscrit également le montant des travaux réalisés. Ensuite, l’administration fiscale applique automatiquement l’imputation lorsqu’elle constate un déficit foncier.
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