Guide immobilier Fiscalité

Le calcul de la plus-value

La vente d’un bien immobilier obéit à des règles d’imposition particulières, lesquelles ont été remaniées par le plan anti-déficit du gouvernement.
En matière de plus-values immobilières, l'impôt est payé au moment de la cession. Lors de la cession du bien imposable (appartement, maison, terrain ou parts de SCI relevant de l'impôt sur le revenu), la plus-value que vous réalisez est déclarée et payée par l'intermédiaire du notaire qui dépose la déclaration de plus-value à la conservation des hypothèques. Vous recevez le produit de la vente, net de toute imposition.

La plus-value correspond à la différence entre le prix d’achat (ou la valeur déclarée lorsque le bien a été reçu par donation ou succession) et le prix de vente du bien immobilier. La plus-value imposée ne correspond pas au seul prix de vente diminué du prix d'achat.

La valeur d'acquisition correspond au montant mentionné dans l'acte d'achat,
au prix effectivement versé lors de l'achat du bien, augmenté des charges et indemnités bénéficiant au vendeur (indemnités à la charge de l'acquéreur) - ou, pour un bien acquis à titre gratuit, à la valeur vénale portée dans l'acte de donation ou la déclaration de succession.

À défaut de prix stipulé dans l'acte d'achat (ou de valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit),
le prix d'acquisition s'entend de la valeur vénale réelle à la date d'entrée dans le patrimoine du cédant d'après une déclaration détaillée et estimative des vendeurs.

Pour le calcul de la plus-value, le prix d'acquisition est majoré d'un montant correspondant à certains frais générés par la vente :
- des frais d'acquisition (par exemple, honoraires de notaire ou droits d'enregistrement), retenus pour leur montant réel et justifié, mais
ces frais d'acquisition peuvent aussi être estimés, sans justification, selon un taux forfaitaire fixé à 7,5 % du prix d'achat.
- des dépenses de travaux : de construction, d’agrandissement et d’amélioration que vous aurez engagées en tant que propriétaire.
Si le bien immobilier a été acquis depuis plus de 5 ans, ces dépenses peuvent également être estimées, sans justification, selon un taux forfaitaire fixé à 15 % du prix d'acquisition,
mais pas question d'évaluer forfaitement les travaux réalisés personnellement.

L'État autorise les vendeurs à ajouter au prix d'achat  un forfait d'acquisition de 7,5 %, puis à intégrer les travaux réalisés dans le logement.
S'ils n'ont pas été déduits de revenus fonciers, et que le propriétaire a conservé les factures de l'entreprise qui les a réalisés, leur montant est imputable à 100 % sur le prix d'achat.
Dans tous les autres cas, le forfait de 15 % peut être ajouté au prix d'acquisition, que les travaux aient été réalisés ou non :
cela signifie qu'un bien acheté 100 000 € sera, en fait, valorisé à 122 500 € (100 000 + (100 000 x 7,5%) + (100 000 x 15%)) :
c'est ce prix d'achat qui est soustrait au prix de vente pour obtenir la base taxable.
Ensuite, le notaire applique les abattements légaux en fonction de la durée de détention et
calcule le montant de la plus-value.
Elle est taxée ensuite à 32,5 % (19% d'impôt + 13,5% de prélèvements sociaux).

Le prix de cession ou prix de vente correspond au montant qui figure dans l'acte de vente.
Ce prix peut être augmenté de certaines charges en capital et indemnités bénéficiant au vendeur,
comme le montant du remboursement d'un reliquat d'emprunt contracté par le vendeur mais mis à la charge de l'acquéreur dans l'acte de vente.

Ce prix est réduit du montant des frais de vente supportés par le vendeur (par exemple dépenses de certifications et diagnostics obligatoires, commission versée à un intermédiaire, indemnités d'éviction, honoraires d'architecte pour études préalables à un permis de construire, frais pour mainlevée de l'hypothèque).