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Transformer un crédit in fine en crédit amortissable
Rédigé par Elisabeth Lelogeais | Catégorie Crédit immobilier | 0 Commentaire
Les banques ne manquent pas d’imagination pour faire du crédit « sur-mesure » aux acquéreurs. Elles adaptent désormais cette souplesse au crédit pour investisseurs. Le crédit in fine est toujours plébiscité par les investisseurs mais certaines banques ouvrent la possibilité de transformer une partie du capital à rembourser en crédit classique amortissable, permettant alors aux emprunteurs de bénéficier de liquidités plus importantes. Explications.
Le monde du crédit est en perpétuel mouvement. Alors qu’un taux révisable peut se transformer en taux fixe à une date convenue lors de la signature du contrat, alors que la durée de remboursement peut s’allonger en cas de hausse des taux ou à l’inverse diminuer en cas de baisse, c’est au tour du crédit pour investisseur de se mettre au diapason de la souplesse. Le crédit in fine offre un certain nombre d’avantages.
Crédit in fine, les points forts
C’est un prêt dans lequel l’emprunteur ne rembourse que les intérêts du capital initialement emprunté. Le capital est remboursé en une seule fois au terme du crédit. Pendant toute la durée du prêt, une épargne est mise en place sur un produit de placement afin de reconstituer le capital remboursable à terme. Pour un investisseur, le crédit in fine permet de déduire les intérêts d’emprunt de leurs revenus locatifs. L’impôt sur les revenus fonciers (14%) peut alors être réduit, voir annulé. Le crédit in fine offre aussi la possibilité de diversifier son patrimoine puisque lui est adossé un placement financier, en général un contrat d’assurance-vie qui est transmissible, à moindre frais, aux héritiers. Seul risque : l’épargne mise en place peut s’avérer insuffisante. D’où l’intérêt de pouvoir passer en amortissable.
Du passage du in fine en amortissable
Un cas pratique donné par Banque Patrimoine & Immobilier, filiale du groupe Crédit Immobilier de France, illustre une difficulté possible. Ainsi, un investisseur emprunte 200 000 € adossé à un contrat d’assurance vie sur une durée de 12 ans. Au terme de ce délai, mauvaise surprise, les performances de l’épargne ne sont pas au rendez-vous et c’est seulement 180 000 € dont peut se prévaloir l’investisseur-emprunteur. Dans un crédit in fine classique, l’emprunteur doit décrocher les 20 000 €, quitte à vendre un autre de ses actifs immobiliers ou mobiliers à un moment qui n’est peut être pas adéquat, soit parce que le marché est à la baisse, soit parce que les avantages fiscaux sont perdus…En revanche, dès lors que le passage en amortissable est prévu, l’investisseur peut tout à fait transformer ces 20 000 € manquants en mensualités de remboursement. Cette sécurité permet aussi à l’investisseur de profiter d’une trésorerie plus importante que celle que prévue. Ainsi, alors que la règle est le plus souvent, de consacrer 50 à 60% du capital en épargne destinée à fructifier, la possibilité de passer en amortissable à la fin du crédit fait baisser ce pourcentage à 10 ou 20%. Ainsi, dans le cas pratique de 200 000 €, l’emprunteur ne peut immobiliser que 20 000 à 40 000 € au lieu des classiques 100 000 et 120 000 €.
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