Guide immobilier Crédit immobilier

La location accession est une opération en deux temps. Dans le premier, le logement est financé par un opérateur. Le foyer qui occupe le logement s’acquitte d’une redevance composée d’une indemnité d’occupation, des frais de gestion et d’une épargne en vue d’acheter. A l’issue de cette première étape, le ménage peut alors se décider à acheter le bien qu’il occupe. Et le prêt social location accession, (PSLA), est  l’outil qui va l’aider à devenir propriétaire.

Un mécanisme d’accession à la propriété réservé aux plus modestes

Pour bénéficier de ce prêt, il faut remplir, en 2011, des conditions de ressources en fonction de la composition de la famille et des zones géographiques. Il faut aussi que le logement ne dépasse pas un prix au m² fixé en fonction de zones géographiques.

Plafonds de ressources*

*Ces ressources, ainsi que celles des personnes occupant le logement et non rattachées au foyer fiscal de l’accédant correspondent aux revenus de l’année n-2 si le contrat est signé avant le 31 mai. Le cas échéant, ce sont les revenus n-1 qui vont être pris en compte.

Prix de vente plafond au m²**

**Ces plafonds correspondent au m² de surface utile, qui peut être augmentée dans la limite de 6 m² de la moitié de la surface du garage ou de l’emplacement réservé au stationnement des véhicules annexé au logement.

La phase "locative"

Pendant toute la durée de la première phase de l’opération, le logement est la propriété de l’opérateur. Le « locataire-accédant » verse une redevance constituée d’une indemnité d’occupation, des charges et d’une part assimilable à une épargne et imputable sur le prix du logement. Le ménage bénéficie également de l’APL. Durant cette phase, l’indemnité d’occupation de la redevance est plafonnée selon les  plafonds suivants (en m² de surface utile éventuellement augmentée, dans la limite de 6m², de la moitié des surfaces du garage ou de l’emplacement réservé au stationnement des véhicule et annexé au logement et faisant l’objet d’une jouissance exclusive par l’accédant) :

 *Cette indemnité peut être révisée à chaque date anniversaire du contrat de location-accession, dans la limite de la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l’IRL à compter du dernier indice publié à la date de signature du contrat.

Le ménage peut, quand il le souhaite et selon les termes apportées dans le contrat de location-accession,  se porter acquéreur de son logement. Au cas où il ne désire pas devenir propriétaire, il doit en informer le propriétaire.

La levée d’option et la phase d’accession

Dans l’hypothèse de l’accession, le prix de cession du logement ne doit pas dépasser un plafond par m² de surface utile (SU) minoré, à chaque date anniversaire de l’entrée dans les lieux de 1%. 

L’opérateur doit disposer de l’engagement d’un établissement de crédit de proposer à l’accédant un ou plusieurs prêts conventionnés qui permettent de financer le transfert de propriété et dont la charge totale de remboursement n’excède pas, au moment de la levée d’option, le montant de la redevance versée au titre du mois précédant le transfert de propriété. Il peut s’agir du transfert du PSLA accordé initialement à l’opérateur. L’établissement de crédit doit vérifier que le ménage accédant présente des garanties de solvabilité suffisantes au moment de la levée d’option. Les avantages fiscaux (TVA à 5,5% et exonération de la taxe de publicité foncière pour la durée à courir) étant maintenus pour le ménage, celui-ci bénéficie, dans le cadre de ce dispositif, de conditions financières nettement plus avantageuses que celles qu’il aurait connues en accession directe. Dès la levée d’option, le ménage, devenu pleinement accédant à la propriété, est redevable des charges d’accession.

Si le ménage n’est pas en mesure de lever l’option au terme du contrat de location-accession et si ses ressources sont inférieures aux plafonds PLUS, l’opérateur doit lui proposer trois offres successives de relogement dans le parc locatif social. En cas d’acceptation, le ménage est dispensé de la procédure d’attribution en vigueur dans le parc HLM.

Deux garanties pour sécuriser l’acquéreur

Lorsque l’acquéreur devient propriétaire, il bénéficie de deux garanties, l’une de rachat, l’autre de relogement.

- Rachat

Sous réserve que le logement soit toujours occupé à titre de résidence principale, le ménage peut, par lettre recommandée, mettre en jeu la garantie de rachat dans les 15 ans à compter de la levée d’option dans un délai d’un an suivant la survenance d’un des faits générateurs suivants :décès, décès d’un descendant direct faisant partie du ménage, mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement financé, chômage d’une durée supérieure à un an attestée par Pôle Emploi, invalidité reconnue soit par la carte d’invalidité prévue à l’article 173 du code de la famille et de l’aide sociale, soit par la décision de la commission technique, divorce, dissolution d’un pacte civil de solidarité. En cas de mise en jeu de cette garantie, le vendeur s’oblige à racheter le logement dans les conditions suivantes : dans les 5 premières années à compter de la date de levée d’option, le prix est égal au prix de vente du logement à la levée d’option, de la 6ème à la 15ème année à compter de la date de levée d’option, le prix est égal au prix de vente du logement à la levée d’option, minoré de 2,5% par année écoulée. Ce prix est minoré, le cas échéant, des frais de réparation nécessaires à une nouvelle occupation et justifiés par la production des factures correspondantes.

- Relogement

La garantie de relogement est mise en œuvre dans les mêmes conditions dès lors que le ménage a des ressources inférieures aux plafonds PLUS. La garantie de relogement consiste à proposer au ménage trois offres de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités, dans un délai de six mois à compter de la demande de mise en jeu de ladite garantie, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. A l’expiration du délai d’un mois, si aucune des trois offres n’est acceptée, la garantie cesse de s’appliquer.