Guide immobilier Crédit immobilier

D'abord, vous devez vous assurer du gain de la renégociation de votre emprunt immobilier.

Le bon moment pour renégocier son prêt immobilier :

En fin de prêt, on ne rembourse pratiquement plus que du capital, il est donc inutile à ce moment du calendrier de remboursement de vouloir renégocier son prêt immobilier.

C'est lors du premier tiers du remboursement de crédit, où l'on rembourse surtout des intérêts, qu'il convient de renégocier son emprunt immobilier.

Le bon taux pour renégocier son prêt immobilier :

Pour une renégociation d'emprunt immobilier, le taux doit idéalement descendre d'un point.  Pour que le gain financier soit suffisant, la différence de taux entre le taux actuellement en cours et le taux du nouveau prêt doit être au minimum de 0,7% car renégocier son emprunt immobilier engendre souvent des frais. Pour évaluer le gain réel, il va falloir apprécier ces frais.

Les frais de dossier :

Renégocier son prêt immobilier avec sa banque n'engendre généralement pas de frais de dossier. Ou alors, il est possible de les discuter.

En revanche, s'il s'agit d'un rachat de prêt par une autre banque que la vôtre, vous aurez des frais de dossier. Ces frais de  dossiers tournent en général autour d' 1% du montant du nouveau prêt, avec un plafond de 800 à 1 000 euros. Pour des cas simples, les frais de dossier tournent autour de 200 à 300 euros.

Renégociation de prêt et pénalités de remboursement :

Pour les crédits immobiliers à taux fixe, il y a généralement des pénalités de remboursement. Les pénalités de remboursement doivent être prévues dans le contrat de crédit. D'après l'article R312-2 du Code de la consommation, les pénalités de remboursement sont au maximum de 3% du capital restant dû, avec une limite de 6 mois d'intérêts pour les taux fixes :

"L'indemnité éventuellement due par l'emprunteur, prévue à l'article L. 312-21 en cas de remboursement par anticipation, ne peut excéder la valeur d'un semestre d'intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement."

Il existe une exception aux pénalités de remboursement : si l'emprunt immobilier a été souscrit après le 1^er juillet 1999, les pénalités ne sont pas dues quand :

le remboursement anticipé est dû à un licenciement ou à un changement géographique professionnel.

Dans tous les cas, il faut négocier les pénalités de remboursement.

Le devenir des garanties : hypothèque et caution mutuelle

Dans le cas de l'hypothèque,

vous devez réaliser une mainlevée (mainlevée, selon la chambre de notaires de Paris : acte par lequel le créancier consent à radier l’inscription d'un nantissement au registre du commerce, d'une hypothèque ou d'un privilège inscrit au bureau des hypothèques), avec des frais à acquitter. Pour éviter d'acquitter ces frais, vous pouvez demander à votre nouvelle banque d'opter pour une hypothèque de second rang. La nouvelle banque est inscrite en second rang sur le registre des hypothèques : la première banque étant remboursée, en cas de défaillance de l'emprunteur, la nouvelle banque sera la seule créancière. 

La caution mutuelle :

La caution mutuelle représente 2 à 3% du montant du prêt. Pour la renégociation de prêt, vous allez devoir reprendre une caution, mais si vous n'avez aucun problème de remboursement, vous allez récupérer la somme en fin de parcours.

Renégociation de prêt et assurance emprunteur :

L'assurance emprunteur, garantie contre le décès, l'invalidité ou le chômage, pénalise souvent les jeunes emprunteurs. Or, depuis septembre 2010, il est possible de refuser l'assurance emprunteur de sa banque et de proposer une même garantie en faisant jouer la concurrence pour réaliser des économies.

Sur le même sujet :
- La revente du logement et le devenir du crédit
- Qui peut sauver le marché immobilier du blocage ?