Guide immobilier Copropriété

les textes en vigueur
Alertés par la profession et quelques fâcheux accidents, les pouvoirs publics ont légiféré avec la loi « Urbanisme et Habitat » du 2 juillet 2003, (article 79), son décret d'application du 9 septembre 2004 et l'arrêté du 18 novembre 2004 (JO du 29 novembre) relatif aux travaux de sécurité à réaliser dans les installations d'ascenseurs. Cette loi a pour objectif d'assurer la sécurité des passagers par un certain nombre de mesures techniques mais aussi de renforcer l'entretien en maintenant les appareils en bon état de fonctionnement. Mais comme dans certains immeubles, les ascenseurs ont plus d'un demi-siècle, la facture risque d'être lourde. Conscients de cet effort de trésorerie à fournir, les pouvoirs publics ont donc prévu un échelonnement des travaux sur 15 ans avec des échéances spécifiques, la première étant fixée au 3 juillet 2008. Soit dans un peu moins d'un an. Il faut donc très vite voter les travaux en assemblée générale si cela n'a pas encre été fait.

Trois phases pour étaler les travaux : 2008, 2013, 2018
En matière de travaux de sécurité, le texte met en avant 17 risques majeurs identifiés par un groupe d'experts Afnor. Il s'agit en fait des risques susceptibles de se présenter sur l'ensemble des ascenseurs et pouvant générer les accidents les plus fréquents et les plus graves. Les travaux s'articulent en trois phases.

La première phase, à échéance du 3 juillet 2008, correspond aux travaux les plus urgents en termes de sécurité à savoir le verrouillage sécurisé des portes palières, la clôture des gaines, la protection contre les chocs des portes coulissantes...

La seconde, à échéance du 3 juillet 2013, comprend le contrôle de l'arrêt et du maintien de la cabine au niveau du palier pour les appareils installés avant janvier 1983, un système de téléalarme pour l'assistance aux personnes bloquées (120 000 par an), une résistance mécanique suffisante des portes palières en cas de vitrage, un système de prévention des risques de dérive d'accès de vitesse pour les ascenseurs hydrauliques...

La troisième, à échéance du 3 juillet 2018, vise les travaux concernant le contrôle de l'arrêt et du maintien à niveau de la cabine pour les ascenseurs installés après le 31 décembre 1982, un système de protection contre les vitesses excessives en montée pour les ascenseurs électriques...Des travaux longs et lourds même si chaque ascenseur ne mérite pas tous ces travaux, certaines copropriétés n'ayant pas attendu la loi pour entretenir et moderniser leur ascenseur.

Une dépense à échelonner
Dans les copropriétés devant réaliser de lourds travaux, la question se pose de savoir s'il faut d'abord commencer par les plus urgents et attendre ensuite les autres échéances ou s'il vaut mieux faire tous les travaux. Les deux écoles s'affrontent. La première défendue entre autres par l'association des responsables de copropriété (Arc), la seconde mise en avant par des bureaux d'études et par des gestionnaires d'immeubles. Ces derniers défendent la globalité de la modernisation pour deux motifs : d'une part pour être sûr que les travaux exécutés pour 2008 ne vont pas être réalisés à fonds perdus dans la mesure où il va exister des incompatibilités entre certaines pièces relevant d'anciennes technologies et d'autres de l'électronique. D'autre part pour une question de coût, « tronçonner » les travaux permettant une moindre mise en concurrence des ascensoristes sans compter une multiplication des déplacements de main d'œuvre, d'augmentation du prix des pièces... sous condition bien sûr, d'un étalement de la dette négociée avec les ascensoristes et sur un prix acquis comme ferme et définitif. Au préalable, il faut faire établir plusieurs devis très détaillés pour être vraiment comparables : une différence de 3 à 5% est observée par les gestionnaires.

La majorité à adopter lors de l'assemblée générale
Les dépenses légales doivent être prises à la majorité de l'article 25. Au cas où cette dépense n'est pas adoptée à cette majorité, mais qu'elle a obtenue au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote peut avoir lieu au cours de la même assemblée à la majorité de l'article 24. Si le tiers des voix n'est pas obtenu, une seconde assemblée générale peut être convoquée pour statuer à la majorité de l'article 24.

Renforcement de l'entretien et des contrôles techniques
Les autres volets de la loi visent deux autres points. D'une part, concernant l'entretien et donc l'obligation de maintenir les appareils en bon état de fonctionnement. Jusqu'alors, l'arrêté du 11 mars 1977 imposait aux prestataires chargés de l'entretien de proposer deux types de contrats, simple ou complet. La nouvelle loi va plus loin et ce dès la parution des arrêtés. Elle renforce en effet les dispositions minimales pour assurer l'entretien : un contrat écrit d'un an, une visite préventive toutes les six semaines, une assistance aux personnes bloquées sept jours sur sept et vingt quatre heures sur vingt quatre, la réparation ou le remplacement des pièces usées et répertoriées dans le décret qui incombent à l'entreprise titulaire du contrat d'entretien lorsque, dans des conditions normales d'utilisation, elles présentent une usure excessive ou sont défaillantes, une clause pénalités en cas de retard ou d'inexécution d'une prestation, un état des lieux au démarrage du contrat. Dès lors, l'ancien contrat complet devient le contrat minimal. Par ailleurs, dates de visites, nature des observations et des interventions, date et cause des incidents... doivent être consignées dans le carnet d'entretien de l'immeuble. Enfin, un contrôle technique doit être effectué tous les cinq ans par des sociétés indépendantes des ascensoristes et spécialement habilitées, sans pour autant être agrémentées.

Elisabeth Lelogeais
SeLoger.com - Juillet 2007