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avr.2010

Economies d'énergie : un partage des économies de charges

Rédigé par Elisabeth Lelogeais | Catégorie Construction | 0 Commentaire

Les immeubles neufs s'orientent vers le label Bâtiment Basse Consommation. L'ancien ne peut rester à l'écart des économies d'énergie. Les " passoires thermiques " vont être rapidement mises au rebut si elles ne font pas l'objet de travaux. Les bailleurs hésitent pourtant à se lancer dans des travaux qui, selon eux, ne vont profiter qu'à leurs locataires et ces derniers ne veulent plus entendre parler de charges énormes dues à une mauvaise isolation, une déperdition de chaleur par des menuiseries usées... Résultat, la loi MLLE du 25 mars 2009 (JO du 25/11/2009) a prévu que le bailleur peut demander une contribution à son locataire lorsqu'il a réalisé des travaux dans la partie privative du logement ou dans certaines parties communes.

Une contribution sous conditions de travaux

Le bailleur doit bien évidemment faire réaliser un certain nombre de travaux qui dépendent de la date d’achèvement de l’immeuble à savoir s’il a été achevé avant ou après le premier janvier 1948. Si le bâtiment date d’avant le 1 er janvier 1948, le bailleur doit faire réaliser un « bouquet » de travaux calqué sur celui de l’écoprêt à taux zéro. Il doit donc mixer au moins deux actions d’amélioration de la performance énergétique parmi les travaux suivants : isolation thermique des toitures et des murs donnant sur l’extérieur, isolation des parois vitrées et portes donnant sur l’extérieur, régulation ou remplacement de système de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire performants, installation d’équipements de chauffage ou de production d’eau chaude utilisant une source d’énergie renouvelable. Chaque type de travaux doit être conforme aux prescriptions de l’arrêté du 23/11/09. A titre d’exemples, pour un isolant de toiture, celui-ci doit représenter une résistance supérieure ou égale à 4 (m2.K)/W pour les combles aménageables ou 3 (m2.K)/W pour les toitures terrasse. Si le bâtiment a été achevé après le 1er janvier 1948, le bailleur peut soit faire effectuer le « bouquet » de travaux classique, soit miser sur une « performance énergétique globale minimale », établie à partir d’une étude thermique réalisée par un bureau d’études, cette seconde méthode étant peut-être davantage destinée à des bailleurs privés possédant un immeuble de rapport ou à des bailleurs institutionnels.

La contribution effective du locataire

Le locataire participe au partage des économies de charges réalisées par le biais des travaux commandés par le bailleur. Pour les logements d’avant 1948, relevant obligatoirement du bouquet de travaux, la contribution est forfaitaire, fixe et non révisable. Elle est de 10 euros pour une pièce ou un studio, 15 euros pour un deux ou trois pièces, 20 euros pour quatre pièces et plus. Ce forfait peut être réactualisé tous les trois ans, donc à chaque renouvellement du bail, en fonction de l’évolution de l’indice de révision des loyers (IRL). Pour les logements datant d’après 1948, le principe du forfait peut être utilisé si le bailleur détient moins de trois logements dans le même immeuble. Le cas échéant, la contribution du locataire peut être, au maximum, égale à la moitié de l’économie d’énergie estimée du logement.

Les conditions d’application

Selon l’article 1 du décret du 23 novembre 2009, le propriétaire bailleur doit engager une démarche de concertation avec le locataire précisant le programme de travaux prévus, les modalités de réalisation, les bénéfices attendus en terme de consommation énergétique et le montant de la contribution affectée au locataire. Mais cet article n’est pas très explicite, ne soulignant pas si le locataire doit donner concrètement son accord. Le versement de cette contribution est exigible le mois suivant la fin des travaux et une ligne intitulée « contribution au partage de l’économie des charges » doit figurer sur la quittance du locataire.