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6
déc.2011

Délimiter un terrain sans franchir les bornes

Rédigé par Elisabeth Lelogeais | Catégorie Construction | 0 Commentaire
Délimiter un terrain sans franchir les bornes
© Comugnero Silvana - Fotolia.com

En zone rurale comme en zone urbaine, le bornage sert à délimiter deux terrains contigus pour éviter tout conflit entre voisins.  Il n’est pas obligatoire en secteur diffus .Toutefois, selon le Code civil, « un propriétaire peut contraindre son voisin à délimiter leurs propriétés respectives par un bornage ». Il se fait à l’amiable ou à défaut, un bornage judiciaire peut être envisagé. En principe, les frais sont partagés entre les deux parties, mais dans la pratique, plusieurs cas de figure peuvent se présenter.

En achetant un terrain pour faire construire ou pour agrandir sa superficie de jardin, le propriétaire n’en connaît pas les limites réelles. Le titre de propriété atteste du transfert d’un bien d’un propriétaire à un autre mais n’en garantit ni la surface ni les limites. Le cadastre ne suffit pas à prouver le droit de propriété,  il est seulement un élément de présomption parmi d’autres. D’où, pour prévenir, éviter ou régler des conflits de voisinage, la nécessité d’avoir fait réaliser un bornage. Celui-ci consiste à  fixer les limites séparatives entre deux propriétés contiguës  par des repères matériels visibles, les bornes.

Quels terrains peuvent être bornés ?

Le bornage ne peut être réalisé que si les deux terrains sont contigus et appartiennent à deux propriétaires distincts S’ils sont séparés par un petit ruisseau, un petit fossé ou un chemin privatif, ils sont considérés comme accolés. En revanche deux terrains séparés par un chemin public, une voie ferrée, un cours d’eau ne peuvent être considérés comme accolés et le bornage est alors impossible. Enfin, si un terrain longe une forêt domaniale, un terrain militaire, une route… seule l’autorité administrative, maire de la commune ou préfet du département dont dépendent les parcelles concernées, est compétente pour procéder à cette délimitation.

Qui peut demander le bornage ?

Seul un propriétaire peut demander un bornage. Ce qui exclut les locataires. Il doit en effet soit être propriétaire de ce terrain, soit être titulaire d’un « droit réel » tel l’usufruit, la nue-propriété, le droit d’usage et d’habitation, le titulaire d’un bail emphytéotique, le détenteur d’un compromis de vente. Si le terrain est en indivision, chaque indivisaire peut agir seul s’il s’agit d’éviter un péril menaçant la conservation du bien. Si ce n’est pas le cas, le consentement de tous les indivisaires est demandé. En cas de démembrement de propriété,  chacun peut solliciter, seul, le bornage. Néanmoins, le voisin a intérêt à demander à ce que les deux signent le procès verbal de bornage : un bornage demandé par l’un ne s’impose pas à l’autre.

Le bornage amiable

Lorsque les voisins sont d’accord  pour délimiter leurs terrains, le bornage peut s’effectuer à l’amiable. Il peut alors s’effectuer de deux façons, soit par les propriétaires eux-mêmes, soit par un géomètre expert.

- Le bornage par les propriétaires

Rien n’interdit à deux propriétaires voisins d’établir un bornage. Il leur faut réunir un certain nombre de documents (actes de vente et autres titres de possession comme la donation, le plan cadastral…). Il faut ensuite signer l’accord qui accompagne un plan détaillé. Le tout doit être déposé chez le notaire qui va établir un « acte de dépôt avec reconnaissance d’écritures et de signatures qu’il va faire publier à la conservation des hypothèques afin qu’il soit opposable aux tiers. Il  ne reste plus alors qu’à implanter les bornes aux angles des terrains respectifs. Un exercice qui a l’air facile au premier abord, mais qui sur des terrains pentus ou lorsque les lieux ne présentent aucune limite naturelle, par exemple, peut s’avérer délicat.

- Le bornage par un géomètre expert

Le recours à un professionnel est judicieux. De plus, il engage sa responsabilité en cas d’erreur. Dans un premier temps, le géomètre-expert va rassembler les preuves qui peuvent permettre de retrouver les limites réelles : titres de propriété, documents qui décrivent directement ou indirectement la propriété, la nature des lieux. Il va chercher des marques de possession, des déclarations de témoins, des coutumes locales, consulter le cadastre. Ces preuves ayant valeur inégale, il va alors établir une hiérarchie. A l’issue de ce travail, il propose des lignes séparatives. Après accord de tous les voisins, il va reporter ces lignes sur un plan décrivant les lieux, la situation relative des parcelles et la position des bornes. Les distances reliant ces bornes entre elles et aux éléments stables existants comme les constructions doivent aussi être mentionnées. En effet, ces renseignements seront indispensables pour retrouver les limites du terrain si les bornes venaient à être déplacées. Enfin, il procède à la pose des bornes dont la tête est apparente au ras du sol. Il rédige ensuite le procès –verbal qui décrit le déroulement des opérations, les limites établies, les repères, désignent les terrains et leurs propriétaires. Il doit être daté et signé et de préférence publié aux hypothèques pour être opposable aux tiers. Le bornage ainsi établi  définit juridiquement les limites de propriété. Aucune  nouvelle délimitation ne peut être faite, dès lors qu’un bornage antérieur existe si  les plans et le procès verbal permettent de reconstituer sans ambiguité la position de la limite et si le consentement des parties en présence a été valablement constaté par un professionnel. Le bornage ainsi réalisée reste valable même si les propriétaires changent. Le Conseil supérieur de l’ordre des géomètres-experts a mis en place un fichier national dans lequel sont inscrits toutes les opérations de bornage réalisées par un géomètre-expert inscrit à l’Ordre. 

Qui doit payer et combien ?

En principe, selon le Code civil,  (article 646), « le bornage se fait à frais communs ». En pratique, si les propriétaires ont demandé ensemble le bornage et signé un accord préalable, il est important que cet accord précise la répartition des frais entre eux. Ce peut être des frais partagés par moitié ou cela peut être proportionnel aux superficies respectives des deux terrains en ce qui concerne les frais d’arpentage et de mesurage et pour moitié les frais d’achat et de pose des bornes. Si un seul propriétaire a souhaité le bornage, il est souvent seul à régler les frais. Les honoraires de géomètre ne sont pas règlementés et varient en fonction de la complexité de la mission. A ces frais s’ajoutent les honoraires du notaire pour l’établissement de l’acte de dépôt et les frais de publicité foncière.

Le bornage judiciaire

Si le voisin conteste les limites de propriétés, refuse la demande de bornage ou si les deux parties n’arrivent pas à se mettre d’accord, la seule issue possible est le bornage judiciaire. Il faut alors s’adresser au tribunal d’instance dont dépend la localité où se situe la propriété à borner. Le recours à un avocat n’est pas obligatoire. En revanche, l’assignation de l’autre partie doit être notifiée par voie d’huissier. Dans ce type de bornage, chaque partie est à la fois demanderesse et défenderesse et chacun doit donc apporter ses preuves. Le plus souvent, le juge nomme en qualité d’expert, un géomètre expert qui va rédiger un rapport remis au tribunal. Au vu de ce document, un procès verbal est rédigé. Si les propriétaires s’accordent, ils le signent. Si l’un deux refuse, il est soumis à l’homologation du tribunal. Le jugement de bornage est susceptible d’appel pendant un délai de 30 jours. Passé ce délai, il devient définitif et irrévocable.

Qui paie et combien ?

Le juge d’instance fixe lui-même la répartition des frais entre les différents propriétaires concernés en fonction de son appréciation souveraine. Il peut, par exemple, les mettre à charge de celui qui s’est opposé de façon injustifiée à un bornage amiable, mais il peut aussi les imputer au propriétaire ayant échoué dans ses prétentions. Dans tous les cas à ces frais s’ajoutent les honoraires du notaire pour l’enregistrement de l’acte et les frais liés à la publicité foncière.

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