Check-list SeLoger Acheter/vendre

Ces titres de propriété permettent d’être sûr que le vendeur : 
-         est seul propriétaire
-         qu’il peut vendre

Dans le cas :
-         d’un bien commun aux époux
-         d’une indivision successorale
-         d’une autre situation particulière
l’accord de plusieurs personnes peut être nécessaire

Lors de la vente d’un terrain à bâtir
L’avant-contrat et le contrat définitif doivent préciser si la description du terrain (dimensions, superficie, etc.) est issue d’un bornage. 
Un bornage au préalable est imposé par la loi SRU, la délimitation par bornage permettant :
 

-         d’assurer à l’acquéreur une certitude quant à la délimitation de son bien
-         de prévenir tout contentieux

Le bornage, opération effectuée par un géomètre-expert, consiste à fixer la limite séparative de deux propriétés contiguës.

Ce bornage est obligatoire :

-         Si le terrain est situé dans un lotissement
-         S’il est situé à l’intérieur d’une ZAC (Zone d’Aménagement Concerté)
-         S’il est issu de la réunion de plusieurs parcelles, réunion effectuée par une Association Foncière Urbaine

Le bornage ne donne pas la surface mais permet de la calculer.

Si l’information sur la description du terrain et le bornage ne figure pas dans l’avant-contrat ou le contrat définitif, si la mention exigée par la loi manque, vous pouvez :

-         engager une action pour obtenir

la nullité du contrat

au plus tard dans le mois qui suit la signature
de l’acte définitif

Mais vous ne pouvez pas demander la nullité de l’avant-contrat si 

le contrat définitif comporte la mention exigée par le code de l’Urbanisme et la loi de Solidarité et de Renouvellement Urbains

- les éléments de confort
- les limites du terrain

• S'il s'agit d'un logement en copropriété :

Dans l’avant-contrat et le contrat notarié (acte authentique ou acte de vente définitif) : la superficie de la partie privative du lot (sans les caves, garages et emplacements de stationnement), dès lors qu’elle est au moins égale à 8 m², doit obligatoirement figurer. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

Si la superficie est inférieure de plus de 5% à la superficie indiquée dans l’acte, l’acquéreur peut demander au juge une 
diminution de prix au prorata du nombre de m² manquants,
dans le délai maximum d’un an à compter de l’acte authentique

-         qui gère l’immeuble : un syndic professionnel ou non
-         le règlement de copropriété
-         le relevé de charges, rattachées au lot, des 2 dernières années
-         la nature et le montant des travaux éventuellement votés par la copropriété
et non encore exécutés.
-         l'échéancier des appels de fonds concernant ces travaux
-         les procès-verbaux des deux dernières assemblées générales
-         le dernier budget prévisionnel voté.

L’inscription d’une hypothèque sur un bien mis en vente
ne constitue pas un obstacle à la vente, 
dans la mesure où, bien sûr, le montant de l’hypothèque ne dépasse pas le prix de vente

En cas d’inscription d’une hypothèque sur le bien mis en vente, il faut s’assurer que le montant de l’hypothèque ne dépasse pas le prix de vente et :

-         soit obtenir du vendeur qu’il rembourse son créancier. Dans ce cas, l’hypothèque est radiée
-         soit prendre en charge la dette garantie par l’hypothèque. Dans ce cas, le prix de vente tient compte de cette prise en charge.

5. Le certificat d’urbanisme

Le certificat d’urbanisme est indispensable au bon déroulement de l’acquisition. Il précise :
- Les règles d’urbanisme applicables au terrain
- Les servitudes administratives qui pèse éventuellement sur

le logement ou le terrain

projet d’expropriation
classement dans un secteur protégé
alignement
interdiction de construire
périmètre de rénovation
hauteurs maximales des constructions
etc.

- La liste des taxes et participations financières applicables au terrain
- Les équipements publics existants ou prévisibles dans un proche avenir, uniquement s’il s’agit d’un certificat d’urbanisme opérationnel.

Le certificat d’urbanisme d’information ou certificat d’urbanisme simplifié concerne l’achat d’un logement où aucune modification de l’aspect extérieur n’est envisagée. 
Le contenu du certificat d’urbanisme simplifié est garanti pendant 18 mois. 
Il ne se prononce pas sur la constructibilité du terrain.

Le certificat d’urbanisme opérationnel ou certificat d’urbanisme détaillé est à exiger si vous envisagez de 
restaurer un logement ancien ou
de faire construire une maison

Le certificat d’urbanisme opérationnel indique si votre projet de construction ou de modification de l’aspect extérieur est envisageable ou non

Il engage l’administration sous réserve des règles concernant la sécurité et la salubrité publique.

Il n’est valable que 18 mois, mais il est renouvelable pour une année supplémentaire.

En cas d'achat dans un lotissement : 

Se faire communiquer :
- le permis d’aménager ou
le certificat de non-opposition à la déclaration préalable

-         le cahier des charges et

-         le cas échéant, le règlement de lotissement

Au profit d’un autre propriétaire :

- mitoyenneté des murs et clôtures,
- droit de passage et de puisage, etc.

Le dossier de diagnostic technique, doit, depuis le 1^er novembre 2007, être annexé à la promesse de vente ou, à défaut d’avant-contrat, à l’acte authentique de vente.

Le dossier de diagnostic technique regroupe plusieurs états ou constats :

-         le diagnostic de performance énergétique (DPE)

-         l’état de l’installation intérieure de gaz du logement (si elle a été réalisée depuis plus de 15 ans)

-         l’état de l’installation intérieure d’électricité du logement (si elle a été réalisée depuis plus de 15 ans)

-         l’état parasitaire relatif à la présence de termites dans certaines zones géographiques ayant fait l’objet d’un arrêté préfectoral

-         un constat de risque d’exposition au plomb si le logement est situé dans un immeuble construit avant le 1^er janvier 1949 (CREP)

-         Un état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante, si le logement a fait l’objet d’un permis de construire avant le 1^er juillet 1997

-         Un état des risques naturels et technologiques si le logement est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans une zone de sismicité définie par décret

-         L’état de l’installation d’assainissement non collectif, à compter du 1^er janvier 2013, en cas de vente d’une maison ou d’un immeuble d’habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées.

L’assurance « dommages-ouvrage »
Toute personne qui fait construire une maison
ou qui effectue des travaux importants dans un logement doit souscrire une assurance « dommages-ouvrage » avant l’ouverture du chantier.

La garantie dommages-ouvrage couvre le paiement des réparations des désordres, apparaissant pendant les 10 ans qui suivent la date de réception de la construction,
- qui compromettent la solidité de l’ouvrage et des éléments d’équipements indissociables
ou
- qui rendent le logement impropre à sa destination

Si le logement que vous envisagez d’acheter est une maison que le vendeur a fait construire en tant que maître d’ouvrage il y a moins de 10 ans, il faut vérifier que l’acte de vente précise :
- le numéro de contrat d’assurance,
- les coordonnées de l’assureur et
- la date de réception des travaux,
et vérifier que les corps d’état intervenus sur le chantier ont bien souscrit une assurance couvrant la responsabilité professionnelle en cas de défaut de construction ou de malfaçon.

Le coût global de l’acquisition et les modalités de paiement, en précisant le montant :

-         du prix de vente du logement (neuf : TVA incluse)

-         des droits de mutation

-         des honoraires de notaire

-         des honoraires de l’agent immobilier (ce qu’ils recouvrent et à qui incombe le paiement de ces honoraires)

En cas de vente d’un logement neuf, l’agent immobilier précise si le prix de vente est

-         ferme et définitif

-         ou révisable, selon quel indice et quelle date