A la Une Réglementation

Cette correction prendra effet au 1er janvier 2011. Reconnaissant l’intérêt du montage qui a permis, en 2009, de vendre 65 000 logements neufs à des investisseurs, soit les deux tiers des logements neufs proposés, et a induit la sauvegarde de près de 50 000 emplois, Benoist Apparu a conscience des limites du système et reconnaît des plafonds de loyers trop importants : « les plafonds de loyers sont, dans de nombreuses communes, en décalage par rapport aux loyers du marché. Aussi, face à une disparité importante des loyers au sein d’une même zone, notamment en zone A où ceux-ci peuvent varier du simple au double et face à des loyers qui promettent des rendements parfois au-delà de la réalité et mettent donc le bailleur en position délicate, la location effective du bien conditionnant le bénéfice de la réduction d’impôt Scellier, nous avons décidé d’établir, à partir du 1er janvier 2011, une nouvelle grille de plafonnement ». Ainsi, pour mieux correspondre à la réalité du marché, dans la zone A où l’amplitude de variation des loyers est la plus forte, de 12 à plus de 25 €/m²/mois, les plafonds actuels du Scellier libre de 21,72 €/m²/mois et intermédiaire, 17,38 €/m²/mois vont s’appliquer en secteur A bis, soit pour Paris et quelques communes de la petite couronne, mais seront réduits de 26 %  pour les autres communes, soit 16,1 € ou 12,9 €. Dans les zones B1 et B2, la révision passera, à la baisse, de 14  %, soit 13 € et 9,9 € au lieu de 15,1€ et 12,08 € en B1 et 10,60 et 8,5 € en B2 au lieu de 12,35 et 9,88 €. Des nouveaux plafonds qui vont entrer en vigueur aux logements acquis à partir de l’acte authentique signé dès le 1er janvier 2011 ou aux logements dont la demande de permis de construire est déposée à partir de cette date. La fédération des promoteurs, FPC, accueille favorablement ce réajustement qui « sécurise les investisseurs et consolide un dispositif qui induit 12 milliards d’investissements ».
Zone C : l’agrément reconduit

Pour éviter des investissements malheureux dans une zone où il n’y a pas ou peu de demande locative, le dispositif Scellier ne s’appliquait pas à la zone C, sauf si le ministre en charge du Logement délivre un agrément à une commune ou à un établissement public de coopération communale qui en a fait la demande. Ce mécanisme perdure, sachant que la décision de Benoist Apparu repose sur l’examen d’une liste d’indicateurs servant à apprécier les tensions du marché local et ses besoins en logement locatif (nombre de transactions immobilières rapporté à la population, taux de mobilité dans le parc social, solde démographique… Indicateurs qui vont être prochainement définis par un arrêté. L’agrément délivré est valable 3 ans après son entrée en vigueur. Mais d’ores et déjà, les plafonds de la zone C sont revus à la baisse et sont établis pour 2011 à 6,1€/m²/mois en secteur libre et 4,9 €/m²/mois en intermédiaire contre 9,05 et 7,24 € jusqu’au 31 décembre 2010.

Les loyers de renouvellement toujours encadrés en région parisienne
Depuis août 1993, les loyers de l’agglomération parisienne sont « encadrés » lors du renouvellement des baux, c'est-à-dire pour des locataires étant déjà en place. Dans ce cas, l’augmentation du loyer est limitée à l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL) pour les communes de Paris, des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne, des Yvelines, de la Seine-et-Marne, de l’Essonne et du Val d’Oise dont la liste est fixée par le décret du 27 août 2001. Deux exceptions cependant  permettent une augmentation supérieure à la variation de l’IRL : lorsque le loyer est sous évalué par rapport à ceux du voisinage pour des logements de confort identique et dans ce cas, l’augmentation peut atteindre la moitié de la différence entre le loyer de référence et celui du logement lors du renouvellement ; lorsque le bailleur a effectué de gros travaux dans le logement ou dans les parties communes d’un montant égal à une année de loyers et il peut alors soit recourir au système décrit ci-dessus, soit choisir une augmentation égale à 15 % du coût TTC des travaux. Si l’augmentation de loyer est avérée, elle peut être étalée en fonction de la durée du bail quand elle est inférieure ou égale à 10 % et donc par tiers sur 3 ans et sixième sur 6 ans ; dans les autres cas, elle s’étale par sixième sur 6 ans. Bien évidemment, cette mesure ne s’applique pas aux nouvelles locations pour lesquelles le montant de la fixation des loyers est libre, résultant d’un contrat entre propriétaire-bailleur et locataire.

La délégation d’assurance emprunteur en vigueur au 1er septembre
La loi sur le crédit à la consommation, votée en juin dernier, s’applique dès le 1er septembre. Elle permet, à un emprunteur qui achète un bien immobilier, de choisir entre l’assurance groupe, proposée par la banque prêteuse et une assurance individuelle par le biais d’une délégation d’assurance auprès d’une autre compagnie. Ce choix existait avant la loi, mais l’établissement prêteur pouvait refuser cette opportunité. Avec la loi, la banque émettrice ne peut plus refuser la délégation, sous réserve que les garanties soient équivalentes à celles qu’elle propose. « La possibilité de faire jouer la concurrence est une réelle avancée au profit du particulier. Le coût de l’assurance qui représente entre 5 % et 16 % du coût total du crédit demande une analyse précise du profil du client qui va des risques standards aux hors normes, du type professionnels, médicaux, sportifs, seniors…. » constate Christian Camus, directeur général de Meilleurtaux.com. A l’emprunteur de bien décrypter le contrat, surtout s’il présente des risques d’exclusion, hélas nombreux  en matière d’assurances.