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Logement neuf : la nouvelle réduction d'impôt du Scellier

13% en classique, 21% en intermédiaire, 11% en LMNP (location en meublée non professionnelle)

Dans le cadre du dispositif Scellier, le taux de la réduction d’impôt passe en 2012 de 22 à 13 % (dans la limite de 300 000 euros et à étaler sur neuf ans) pour un investissement locatif dans des logements répondant à la norme Bâtiment Basse Consommation (BBC).

Cet avantage qui doit complètement disparaître en 2013 s'annule dès à présent dans le cas de l’achat d'un logement neuf qui ne respecte pas les critères du BBC et dont le permis de construire aura été déposé après le 1^er janvier 2012. Mais l'investisseur bénéficie toujours d'un taux de réduction d'impôt  22% en enregistrant son contrat de réservation avant le 31 décembre 2011 et en signant son acte d'achat avant le 1^er avril 2012.

L'acquéreur d'un logement neuf dans une résidence de tourisme ne bénéficie plus que d'une réduction d'impôt de 11 % pour les investissements réalisés à partir du 1^er janvier 2012 (au lieu des 18 %) dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard, prolongé jusqu'à fin 2014.

Nouvelle exonération des plus-values immobilières

Au 1^er février, l'exonération des plus-values immobilières réalisées lors de la vente de biens immobiliers, hors résidence principale, deviendra beaucoup plus lente : l'exonération ne sera totale qu'au bout de 30 ans de détention, au lieu de 15 ans auparavant, mais la loi de finances pour 2012 prévoit que le particulier puisse vendre un bien immobilier hors résidence principale sans être taxé sur la plus-value.

Sera exonéré de plus-value, sous certaines conditions, un particulier locataire de sa résidence principale, qui vend pour la première fois un logement locatif ou une résidence secondaire :

"Au titre de la première cession d’un logement, (...) autre que la résidence principale,
lorsque le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession."

Cependant, une obligation de remploi "dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession" s'impose "à l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte (...) à son habitation principale."

Ainsi, avec le produit de cette vente, le cédant doit acheter ou faire construire sa résidence principale dans un délai de deux ans. L’exonération s’applique quel que soit le montant du prix de cession, mais à la seule fraction que le cédant remploie : "L’exonération est applicable à la fraction du prix de cession (...) que le cédant remploie", selon la loi de finances pour 2012.
Ainsi, quand le vendeur ne remploie pas l'intégralité du produit de cette vente dans l'achat (ou la construction) de sa résidence principale, il supporte la taxation de la plus-value sur le solde.

Selon la réforme qui entre en application le 1^er février 2012,
le vendeur a droit à un abattement sur le prix de vente
de 2% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et avant la 17^ème année,
de 4% pour chaque année de détention au-delà de la 17^ème et avant la 24^ème année et
de 8% pour chaque année au-delà de la 24^ème et jusqu'à la 30^ème.

Pourcentage d'abattement par palier

Les résidences principales restent totalement exonérées.

Nouveau PTZ+

Les ménages qui achètent un logement ancien ne peuvent plus prétendre au prêt à taux zéro qui est désormais réservé au neuf, et celui-ci est accordé sous condition de ressources :

"Les prêts (...) sont octroyés aux personnes physiques, sous condition de ressources, lorsqu’elles acquièrent, avec ou sans travaux, ou font construire leur résidence principale en accession à la première propriété." "Remplissent la condition de ressources (...) les personnes physiques dont le montant total des ressources (...), divisé par le coefficient familial, est inférieur à un plafond fixé par décret, en fonction de la localisation du logement. Ce plafond ne peut être supérieur à 43 500 € ni inférieur à 26 500 €."

"Lorsque le logement est ancien, les prêts sont octroyés sous condition de vente du parc social à ses occupants."

"Lorsque le logement est neuf, les prêts émis à compter du 1^er janvier 2013 sont octroyés sous condition de performance énergétique."

"Aucun frais de dossier, frais d’expertise, intérêt ou intérêt intercalaire ne peut être perçu sur ces prêts."

Nouvelle taxe sur les loyers excessifs

Dans les zones où les locations font défaut (notamment Paris), les propriétaires qui louent des "chambres de bonne" (nu ou meublé inférieur à 14 m²) à des loyers abusifs doivent, à compter du 1^er janvier, verser une surtaxe sur les loyers perçus, de l’ordre de 10 à 40 %.

Ainsi, selon la loi de finances 2012 :

"Il est institué une taxe annuelle due à raison des loyers perçus au titre de logements situés dans des communes classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements, donnés en location nue ou meublée pour une durée minimale de neuf mois et dont la surface habitable, au sens du code de la construction et de l’habitation, est inférieure ou égale à 14 mètres carrés, lorsque le montant du loyer mensuel, charges non comprises, des logements concernés excède un montant, fixé par décret, compris entre 30 et 45 € par mètre carré de surface habitable.

Le taux de la taxe sur les loyers élevés des logements de petite surface est fixé à :
- 10 % si l’écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est inférieur à 15 % de cette valeur ;
- 18 % si l’écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 15 % et inférieur à 30 % de cette valeur ;
- 25 % si l’écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 30 % et inférieur à 55 % de cette valeur ;
- 33 % si l’écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 55 % et inférieur à 90 % de cette valeur ;
- 40 % si l’écart entre le montant du loyer mensuel, charges non comprises, et la valeur du loyer mensuel de référence est supérieur ou égal à 90 % de la valeur du loyer mensuel de référence."

Le décret n° 2011-2060 du 30 décembre 2011 pris pour l'application de l'article 234 du code général des impôts relatif à la taxe sur les loyers élevés des logements de petite surface fixe, pour l'année 2012, la valeur mensuelle, par mètre carré de surface habitable, du loyer de référence à 40 € : "Le montant du loyer mensuel, charges non comprises, (...) au-delà duquel les logements sont soumis à raison des loyers perçus à la taxe prévue par cet article, est fixé à 40 € par mètre carré de surface habitable pour les logements donnés en location nue ou meublée."

Nouvelle TVA à 7%

Les avantages fiscaux liés à la rénovation énergétique des logements (crédit d'impôt "développement durable", qui concerne notamment l'achat de chaudières à condensation ou de pompe à chaleur) sont rabotés de 20%.

La TVA est relevée de 5,5 % à 7 % sur une large gamme de produits. 1,8 milliard d'euros supplémentaire est ainsi prélevé sur la rénovation de logement, les campings, l'hôtellerie-restauration, les cantines d'entreprise, les sandwichs, les médicaments non remboursables, les soins thermaux, les spectacles, les musées, le traitement des déchets ou encore les transports collectifs. Ainsi, la SNCF vient d'annoncer une progression des prix de 3,2 % sur les grandes lignes, répercutant intégralement l'effet TVA.

Nouveau permis de construire

En zone urbaine, le permis de construire n’est plus obligatoire pour les surfaces allant jusqu’à 40 m² (contre 20 m² auparavant). Idem pour toute modification du volume d'une construction entraînant le percement d'un mur extérieur, quelle que soit la surface créée. Mais le permis de construire reste obligatoire pour les projets d’extension compris entre 20 et 40 m² qui ont pour effet de porter la surface totale de la construction à plus de 170 m² et pour lesquels le recours à un architecte reste obligatoire.

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Source : Journal Officiel : LOI n° 2011-1977 du 28 décembre 2011 de finances pour 2012