A la Une Région PACA

Adulée par les étrangers, notamment britanniques, hollandais et allemands et par les français à la recherche d’une résidence secondaire ensoleillée, la région Provence-Alpes Côte d’Azur connaît un véritable engouement. De plus, en quelques années, les besoins de la clientèle ont évolué. Les fameuses RTT, les tarifs des compagnies aériennes “ Low Cost ”, la desserte des quatre coins de France par TGV favorisent les déplacements plus fréquents vers les résidences secondaires. Mieux encore, pour bénéficier du soleil au moment de la retraite, de plus en plus d’acquéreurs achètent un appartement, un mas ou une bastide avec l’idée, à terme, d’en faire une résidence principale. Tous ces éléments font que la demande est très soutenue. Pour la satisfaire, les promoteurs construisent des résidences ou des domaines ; et à défaut de pouvoir bâtir en front de mer en raison des contraintes de la loi Littoral, se replient sur l’arrière-pays. Les ventes se font sous deux formes : la copropriété classique où chacun occupe son lot à loisir et la copropriété dans une résidence de tourisme où quelques semaines d’occupation lui sont accordées en fonction du bail signé avec la société d’exploitation et ce, pendant toute la durée du bail.

DE BANDOL A MENTON, LA MEDITERRANEE ATTISE LES PRIX

La côte d’Azur, de Bandol à la frontière italienne, est jalonnée de stations balnéaires. Des mondialement connues comme Saint-Tropez, Cannes, Antibes, Saint-Jean-Cap-Ferrat… d’autres moins internationales mais européennes comme Sanary, Le Lavandou, Juan-les-Pins…Toutes ont connu un formidable essor depuis 20 ans sous l’influence étrangère et depuis cinq ans sous l’influence des 35 heures, du télétravail et du désir de profiter davantage de longues journées claires et ensoleillées. Bardées de toutes ces qualités, les stations attirent. Seul bémol : le terrain. Trouver du foncier en front de mer aujourd’hui est rarissime. Et avec vue sur mer même en seconde ligne est difficile. D’où les écarts de prix importants entre les programmes avec ou sans vue mer et à l’intérieur d’un même programme entre les appartements avec vue et grande terrasse et ceux qui n’ont pas la chance de profiter des couchers de soleil sur la Méditerranée. A Bandol, les acquéreurs des “ Terrasses du Large ” (Nexity-George V) situées sur une colline surplombant la mer bénéficient d’une situation de rêve avec piscine. Quelques lots sont encore disponibles comme ces trois pièces de 56 à 89 m² vendus entre 342 000 et 578 700 euros ou ces quatre pièces de 75 à 123 m² vendus entre 548 500 et 754 400 euros. A Hyères, plusieurs opérations entre mer et ville comme le “ parc de la Luquette “ et “ les pins ” où les trois et quatre pièces de 72 à 97 m² se commercialisent entre 295 000 et 337 000 euros ou les “ Jardins de la Palme d’Or ” (Eiffage), dans un domaine clos à proximité du centre où les prix des quatre pièces de 87 à 99 m² oscillent entre 233 550 et 270 000 euros.
Dans le golfe de Saint-Tropez, la promotion marque le pas. Il y a déjà été beaucoup construit. Rien dans la station mythique. Quelques opérations à Sainte-Maxime comme le “ domaine des Pins Bleus ”(MGM) où les appartements de 37 à 86 m² se décrochent entre 161 000 et 376 000 euros ou le “ Sainte-Maxime Park ” (Constructa) proposant des appartements de 40 à 92 m² à des valeurs s’échelonnant entre 140 000 et 220 000 euros. A la Croix-Valmer, “ le mas des vignes ” (MGM) avec vue dégagée sur l’île du Levant, Port-Cros et Porquerolles et les “mas du sud ” (Nexity-GeorgeV). Ce dernier, amarré à la sortie de la station et à 300 mètres des plages de sable, offre quelques opportunités d’appartements. A Gassin, dans un espace boisé de 7 hectares, des maisons réalisées par Altaréa et commercialisées par Cogedim Vente valent une petite fortune, de 680 000 à 960 000 euros pour des surfaces allant de 128 à 173 m². Construites par Cogedim, les 21 bastides du “ domaine de Castellane ” avec piscines privatives se vendent aussi un pont d’or : les cinq pièces, de 190 à 220 m², affichent des prix fluctuant entre 1 123 000 et 1 138 000 euros. A Port-Cogolin, MGM signe “ Marina Bay ” avec des maisons de prestige de 72 à 115 m² proposées entre 429 000 et 731 000 euros.
Sur Fréjus, plusieurs programmes signés Bouygues Immobilier, Roxim ou Christophe Beauvay. A 300 mètres de la mer, le “ domaine beau Rivage ” (agence les Mimosas) propose une quinzaine de villas (80 à 110 m²) sur des terrains de 500 à 700 m², garage, terrasse, piscine… à acheter entre 390 000 et 530 000 euros. Sur Saint-Raphaël, le “ Garden Roc ” (Bouygues) : son emplacement en ville lui permet de servir de résidence secondaire ou principale dans une gamme de prix raisonnable, entre 152 000 et 350 000 euros pour des surfaces de 42 à 104 m².
Dans les Alpes-Maritimes, plusieurs stations méritent le détour. Mandelieu-La-Napoule, par exemple, arbore quelques programmes destinés à la résidence secondaire ou principale comme la “ villa Cezanne ” et le “ Palais du grand Duc ”(Groupe Franco-Hollandaise) avec des surfaces de 58 à 120 m² vendues entre 210 000 et 780 000 euros. A Cannes, deux réalisations MGM, la “ villa Victoria ” propose une quarantaine d’appartements à partir de 149 800 euros et la “ villa Kelia ” avec seulement 6 appartements vendus entre 990 000 et 1 300 000 euros. A Antibes, MGM lance deux nouveaux programmes, la “ villa Francesca ” et le “ domaine de la Roseraie ” où les appartements se négocient entre 180 000 et 675 000 euros (de 40 à 130 m²). La Sagec commercialise également le “ clos des Oliviers ” sur une colline dominant Antibes et ayant une vue plongeante sur la baie. Aux portes de Nice, les stations de Cagnes-sur-mer et Saint-Laurent-du-Var affichent quelques opérations. Dans celle-ci, la “ Corniche Bellevue ” (Nexity George V), à l’angle de la Corniche d’Agrimont, ouvre des perspectives sans fin sur la mer et la Côte. Les appartements, répartis entre plusieurs immeubles de trois étages seulement, peuvent s’acquérir entre 209 400 et 426 695 euros pour des surfaces allant de 49 à 95 m².

L’ARRIERE-PAYS : UNE NICHE AU MILIEU DES CIGALES

Terre d’élection des peintres, de Bonnard à Picasso, l’arrière-pays provençal a été loué par de nombreux écrivains dont Giono. Le chant des cigales, l’odeur des pins et de la lavande, la garrigue, les champs d’oliviers, le ciel bleu azur, les marchés bigarrés, les festivals de théâtre de musique…tout cet environnement charme étrangers et autochtones. Réservées pendant longtemps à quelques initiés fortunés, l’arrière-pays où il restait quelques garrigues à dompter s’ouvre à une plus large clientèle. Toutefois, la qualité des sites et des prestations offertes par les opérateurs rejaillit sur les prix. Entre Alpilles et Lubéron, les derniers mètres carrés constructibles du “ Domaine de Pont Royal ” (commune de Mallemort) ont été achetés par MGM qui y construit “ le hameau des trois collines ” : appartements, mas et bastides s’y côtoient et les prix de vente démarrent à 3 700 euros le m². En revenant sur le Var, à moins de 20 minutes d’Hyères, le village de Belgentier conjugue appartements et villas réalisés par Bouygues Immobilier : les lots de copropriété, de 47 à 78 m², se décrochent entre 128 000 et 198 000 euros et les maisons de 86 à 88 m² évoluent entre 207 500 et 221 000 euros. A La Mole, petit village perdu au milieu des vignes, MGM lance “ le Clos des Vignes ” où alternent appartements à partir de 135 000 euros et villas à partir de 194 000 euros. A Mougins, célèbre village provençal, Nexity termine la commercialisation du programme “ Mougins-Le-Haut ” où quelques quatre pièces de 78 à 87 m² sont disponibles entre 227 750 et 268 600 euros. Comme partout sur tout l’arrière-pays, il faut faire vite puisqu’il y a plus d’acquéreurs que de produits à vendre.

RESIDENCE DE TOURISME : UN CONCEPT, TROIS FORMULES D’ACHAT

Trois raisons poussent à investir dans une résidence de tourisme. D’une part, un apport de capital moins lourd que dans l’achat traditionnel : le prix initial est moins élevé bénéficiant de la récupération de TVA, souvent d’une avance de loyers et dans certains cas d’un gain fiscal (Demessine). D’autre part, l’absence de contraintes de gestion : le promoteur se charge des formalités liées à la vente, organise l’exploitation pour assurer un seuil minimum de rentabilité net de toute charge de gestion courante. Enfin, la possibilité d’utiliser le bien pendant six à huit semaines par an laisse une bonne souplesse et évite la corvée de venir très souvent pour “ amortir ” l’achat. Plusieurs formules d’achat existent. Celles qui laissent la possibilité de disposer de son bien pendant quelques semaines ou d’occuper un autre bien par le biais de la Bourse d’Echange. Celle qui en fait un pur produit financier, garantit un revenu ( de 4,5 à 5%) mais n’autorise pas d’occupation. Et celle qui se situe entre les deux, assurant un revenu moins élevé (2,5 à 3%) mais autorise une petite période d’occupation.

Résidence de tourisme : la qualité de l’exploitant

Acheter dans une résidence de tourisme aussi luxueuse soit-elle et aussi bien placée soit-elle, ne suffit pas. Pour que cette résidence soit viable et rapporte des loyers, il faut qu’elle soit bien gérée. Et contrairement à ce que l’on croit, toutes les résidences ne le sont pas. Pour être sûr de la qualité du gestionnaire, il faut choisir ceux qui ont fait leur preuve. En position de leader sur les résidences de tourisme sur toute la France, Pierre et Vacances avec 146 000 lits, suivi de très loin par le groupe Lagrange (29 000 lits), Odalys ( 20 000 lits). Rappelons qu’en février 2003, le groupe MGM a cédé aux groupes Pierre et Vacances et Lagrange l’activité de gestion touristique des résidences haut de gamme exploitées sous la marque “ Résidences MGM ”. MGM, pour sa part, continue à construire, à confier la gestion de quelques résidences de tourisme à Pierre et Vacances, Lagrange, VVF et à en gérer pour son propre compte.

Laure Granger