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L’agence nationale d’information pour le logement, l’Anil, vient de publier une étude sur la politique des loyers établie depuis 30 ans. En voici quelques extraits relatant l’alternance entre encadrement, liberté, encadrement assoupli, changements d’indices,  première location, baux en cours, relocation… Pas facile de s’y retrouver dans les méandres de lois complexes. En 2012, à quelques semaines de l’élection,  des pistes sont lancées  mais peu, aux dires des spécialistes, sont abouties.

1982 à 1986 : loi Quilliot, accords collectifs et encadrement sous conditions

En mai 1981, la gauche arrive au pouvoir. François Mitterrand nomme André Quilliot comme ministre du Logement. La loi Quilliot  est publiée le 22 juin 1982 Les loyers, en cas de renouvellement de bail ou relocation obéissent à un plafonnement en pourcentage de l’indice du coût de la construction(ICC) prévu dans le cadre d’accords collectifs au sein de la commission nationale des rapports locatifs, composée de représentants des locataires et des bailleurs, ces derniers étant répartis en quatre secteurs : parc HLM , Sociétés d’économie mixte (SEM), filiales de la Caisse des dépôts et consignations, (CDC), collectivités locales , institutionnels privés , bailleurs privés personnes physiques. A défaut d’accord collectif, un décret annuel devait fixer l’évolution des loyers, laquelle ne pouvait être inférieure à 80% de l’indice du coût de la construction (ICC), avec possibilité de différenciation suivant les régions. En cas de sous-estimation ou surestimation du loyer, une modulation à la hausse ou à la baisse pouvait être prévue en fonction des loyers pratiqués localement. Le bailleur devait fournir des références de loyers pour des logements comparables, dont un nombre suffisant  datant d’au moins 3 ans. Une majoration était prévue en cas de travaux. En pratique il n’y a jamais eu d’accord dans le secteur IV , celui des bailleurs personnes physiques du parc privé. Chaque année, de 1983 à 1985, des décrets, applicables au plan national, sans différenciation selon les régions, ont limité à 80% ou 100 % de l’évolution de l’ICC l’évolution des loyers des baux en cours, renouvelés ou de relocation du secteur IV. Le loyer était libre pour les nouvelles locations, soit  un logement neuf ou jamais loué, un  logement vacant depuis 18 mois au moins, baux de sortie de la loi de 1948, location à la suite d’une résiliation du bail pour non-respect par le locataire de ses obligations. Les relocations, c'est-à-dire nouvelles locations avec changement de locataire, sans vacance d’un certain délai entre deux locataires, étaient donc encadrées. Pour les baux en cours, l’évolution annuelle se fait alors selon l’ICC.

1987 à 1989 : loi Méhaignerie, liberté entravée par des mesures transitoires

 La loi Méhaignerie du 23 décembre 1986 prévoyait un retour à la liberté de l’évolution des loyers, tant pour les nouvelles locations que les relocations ou les renouvellements. Cette liberté n’a jamais pris  effet totalement, sauf pour les baux signés entre décembre 1986 et juillet 1989 . La nouvelle loi du 6 juillet 1989, intervenue entre temps, a en effet pérennisé les mesures transitoires de la loi Méhaignerie qui aménageaient un passage progressif de l’encadrement à la liberté des loyers, pour les baux en cours au moment de son entrée en vigueur. En cas de renouvellement du bail, les mesures transitoires  devaient s’appliquer aux renouvellements des baux en cours au moment de l’entrée en vigueur de la loi du 23 décembre 1986 et qui devaient intervenir : avant le 31 décembre 1995, dans les communes de plus d’1 million d’habitants : Paris, Lyon, Marseille ; avant le 31 décembre 1991, sur le reste du territoire. A l’occasion du ou des renouvellements intervenus pendant la période transitoire, le nouveau loyer proposé par le propriétaire ne pouvait pas dépasser les loyers habituellement constatés dans le voisinage au cours des 3 dernières années pour des logements comparables. Ce mode de fixation des loyers, pérennisé ultérieurement par la loi du 6 juillet 1989, a conduit à la création des observatoires de loyers : l’OLAP en région parisienne  en 1987, puis les observatoires de province. Les loyers des nouvelles locations, y compris les relocations  donc les baux signés entre décembre 1986 et juillet 1989 étaient libres dès l’entrée en vigueur de la loi Méhaignerie et le sont restés jusqu’à la loi du 6 juillet 1989.

Depuis 1989  et la loi Mermaz-Malandain : retour à un encadrement progressivement assoupli

Avec la loi du 6 juillet 1989, dite Mermaz-Malandin, qui ne s’applique ni aux logements soumis à la loi de 1948 ni aux locations meublées, deux périodes méritent attention. De 1989 à 1997, l’encadrement par référence aux loyers du voisinage a concerné les baux de renouvellement, ainsi que les baux de relocation. Depuis 1997 , l’encadrement par référence aux loyers du voisinage ne concerne que les baux renouvelés. Les loyers sont fixés librement pour les relocations  donc en cas de changement de locataires et pour les locations nouvelles. Lors du renouvellement de bail d’un locataire, l’augmentation du loyer est limitée à l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL). En cas loyer manifestement sous évalué, le bailleur peut proposer un nouveau loyer, fixé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. Cependant, une étude de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) réalisée en 2011 montre que cette faculté de fixation par référence aux loyers de voisinage est rarement mise en œuvre, concernant 1,9% des baux arrivant à expiration en 2010 , n’étant utilisée que dans Paris et surtout par les bailleurs institutionnels tels Compagnie d’assurances, caisses de retraite…Cependant, dans les zones tendues, des décrets peuvent limiter la hausse des loyers lors du renouvellement du bail, ce qui existe toujours en région parisienne. Même si certains aménagements existent, étalés dans le temps, en cas de loyers manifestement sous-évalués ou de travaux. En cas de première location ou de nouvelle location, le loyer est fixé librement depuis le 1 er août 1997.

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