A la Une Marché de l'immobilier

"Ma République est celle où chacun pourra accéder à la propriété de son logement. Il faut permettre aux classes moyennes d'accéder à la propriété. Je propose que l'on fasse de la France un pays de propriétaires parce que lorsqu'on a accédé à la propriété on respecte son immeuble, son quartier, son environnement… et donc les autres. Parce que lorsque l'on a accédé à la propriété on est moins vulnérable aux accidents de la vie." C'était avant. Désormais, il s'agit de bâtir plus pour loger plus.

Pour faire baisser les prix immobiliers, Nicolas Sarkozy a annoncé une hausse de 30 % des droits à construire qui encadrent l'édification de bâtiments. Les droits à construire s’entendent comme la faculté de réaliser une construction dont la superficie, le volume et la densité sont fonction des règles d’urbanisme en vigueur. Ils incluent le coefficient d'occupation des sols - COS qui définit la quantité de constructions admises sur une superficie donnée, ou les plans locaux d'urbanisme (PLU), qui précisent le nombre de constructions admises sur une commune.

"Tout terrain, toute maison, tout immeuble verra sa possibilité de construction augmenter de 30 %" : Christine Boutin, ancien ministre du logement, souligne que des dérogations existent déjà dans la loi. Ainsi, la loi dite Boutin, justement, ou loi MOLE, de "mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion", visant à "répondre à la crise immobilière et à la crise du logement", prévoit, à l'article 40, plusieurs cas où le COS peut être majoré de :
- 20 % ("Le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme peut, par délibération motivée, déterminer des secteurs situés dans les zones urbaines délimitées par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, à l'intérieur desquels un dépassement des règles relatives au gabarit, à la hauteur, à l'emprise au sol et au coefficient d'occupation des sols résultant de l'un de ces documents est autorisé pour permettre l'agrandissement ou la construction de bâtiments à usage d'habitation. La délibération fixe pour chaque secteur ce dépassement, qui ne peut excéder 20 % pour chacune des règles concernées (...)") , voire de
- 50 % pour des projets de logements sociaux.

Le Grenelle de l'environnement prévoit aussi un dépassement de 20 % du COS pour des équipements de production d'énergie renouvelable ou des équipements de performance énergétique (dispositions peu utilisées actuellement).

De plus, en décembre 2011,  une réforme des extensions a été mise en place : celle-ci permet déjà de construire, dans certains cas, jusqu'à 40 m² supplémentaires sans nécessité de permis de construire.

Sans oublier la surface de plancher des constructions qui remplace le Shon (surface hors œuvre nette), qui définissait la méthodologie jusqu'ici en vigueur pour calculer les surfaces dans le bâtiment. La définition plus large de la surface de plancher, entrant en vigueur le 1^er mars 2012, fera mécaniquement augmenter la surface des bâtiments : "la surface de plancher de la construction s'entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment (...)" (décret du 16 novembre 2011).

Autre limite : la mesure ne concernera ni les zones où s'appliquent les lois littoral et montagne destinées à protéger le paysage,
ni les zones concernées par la loi anti-bruit ou les zones à risque (notamment inondables).

Certaines zones rurales, ne relevant pas d'un COS, mais d'une carte communale, ne seront pas plus concernées.

Et des règles d'urbanisme, comme les règles de hauteur de bâtiments de distance entre les constructions, limitent la portée de la mesure annoncée par Nicolas Sarkozy.

De plus, Marie-Noëlle Lienemann, ancienne ministre socialiste, ou Thierry Repentin, sénateur PS de Savoie, en charge du logement dans l'équipe de campagne de François Hollande, mais aussi des promoteurs immobiliers, s'inquiètent de ce que la mesure de constructibilité puisse faire monter les prix : les propriétaires de terrains, qui s'apprêtaient à vendre, pourraient avoir la tentation d'augmenter la somme demandée,
l'acquéreur pouvant, grâce à la mesure de constructibilité, bâtir sur le terrain acheté un bien immobilier 30 % plus important. Ce que le PDG de Nexity, Alain Dinin, résume ainsi : "Imaginons demain que vous soyez propriétaire d'un terrain, que ce terrain vous permette de faire construire 30% de plus, est-ce que vous allez profiter de l'aubaine pour augmenter le prix du terrain ou est-ce que vous allez (...) être très sage et dire : "je vais rester au bon prix" ?"

De même, pour François Gagnon, Président de ERA France et de ERA Europe, cette mesure est insuffisante et arrive trop tard : "Certes, elle va aider le secteur du bâtiment que la disparition annoncée au 31 décembre du dispositif Scellier inquiétait beaucoup" mais permettra-t-elle de résoudre le problème du logement en France ? Rien n’est moins sûr selon lui. "Penser que l’augmentation de l’offre en surface va faire baisser les prix n’est pas très réaliste ou alors la mesure n’aura d’efficacité qu’à très long terme, tellement le déficit de logements est important en France". Il ajoute que dans les grandes villes, le problème principal est celui du foncier disponible. "Celui-ci ne va pas augmenter d’un coup de baguette magique. Par ailleurs, je vois difficilement comment des architectes et des promoteurs pourraient revenir sur la conception d’un programme lancé il y a un an ou deux pour y ajouter un étage ou un bâtiment. Bref, pour le Français qui cherche aujourd’hui à acheter ou à louer un logement, la mesure ne va pas changer grand-chose." "Pour moi, il s’agit surtout d’un effet d’annonce". "Le Président cherche à faire avaler la pilule de la hausse de la TVA, avec une mesure positive qui ne coûte pas un euro à l’Etat et qui n’aura donc aucun impact sur la dette."

Nicolas Sarkozy a vanté ses mesures dans l'Essonne. Au micro d'Europe 1, un cadre du chantier de Mennecy, a déclaré que la présidence de la République avait eu recours à des figurants : "Ils voulaient plus de monde autour de Nicolas Sarkozy". Selon le site de la radio, une soixantaine d'ouvriers étaient présents, alors que le chantier était arrêté à cause du grand froid. L'Elysée, jugeant ce nombre trop restreint, aurait fait appel à des ouvriers d'autres chantiers, à des fournisseurs, à des partenaires, et même à des inconnus, afin de renforcer les effectifs. L'Elysée et la société immobilière 3F ont démenti l'information. "C'est n'importe quoi, c'est ridicule". "Nous avons simplement voulu donner la possibilité d'être présents, à tous ceux qui ont, par le passé, ou auraient à l'avenir à travailler sur ce chantier", a expliqué le service communication. Ainsi, "tous les gens présents étaient les gens concernés par le chantier, l'entreprise les avaient conviés". La société immobilière précise dans un communiqué que, lors de la visite du chef de l'Etat, "étaient présents les 67 ouvriers travaillant quotidiennement sur le chantier, ainsi que le personnel d'encadrement des sociétés participant au projet". "L'ensemble du personnel était honoré de la visite du président de la République et ému de l'attention manifestée au sujet de leur travail".

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Sources : Portail du Gouvernement, Légifrance, Ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l'urbanisme, Reuters, Era Immobilier