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Le Logement agite la sphère politique à la veille des élections présidentielles. Et chaque parti avance ses pions. Depuis quelques jours, ce sont les loyers qui passionnent. Et plus spécifiquement leur « encadrement ». La loi de 1948  a laissé des séquelles. François Hollande avait émis l’idée « d’encadrer la hausse des loyers ». Tollé général à droite pour cette idée qualifiée « non pas de mauvaise idée, mais de très mauvaise idée » par le Secrétaire d’Etat au Logement. Et la Fnaim avait jugée « cette mesure contre-productive conduisant à une désaffection de l’investissement locatif privé et, par voie de conséquence, à une raréfaction de l’offre ».  Mais une semaine plus tard, en déplacement à Longjumeau dans l’Essonne, Nicolas Sarkozy s’est dit favorable à la mise en place d’un dispositif similaire au système allemand « pour bloquer les loyers qui sont supérieurs de 20% à la moyenne lors de la relocation », ajoutant « autant je suis opposé au système généralisé du blocage des loyers, autant s’il y a des abus, c’est le rôle de l’Etat d’empêcher ces abus ». Là, c’est le groupe Era qui monte au créneau. François Gagnon, président d’Era Europe et d’Era France  souligne « qu’il est inapproprié de comparer un système allemand qui ne compte qu’un peu plus de 40% de propriétaires avec le sytème français et ses presque 60% de propriétaires et dont les populations et les paysages urbains sont très différents ».

Les  « petits encadrements »

On l’oublie trop souvent, mais en région parisienne notamment, les loyers sont « encadrés » par décret publié chaque 31 août depuis 1989. La loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports entre locataires et propriétaires  limite la hausse en cas de renouvellement du bail avec le même locataire. Sauf s’il apparaît manifestement sous-évalué par rapport à ceux comparables du voisinage ou si le propriétaire à réaliser d’importants travaux. Auxquels cas, une augmentation étalée sur 3 ou 6 ans est envisageable. D’autre part, le bailleur doit respecter l’Indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre, dès l’instant où il fait figurer cette clause dans le contrat de bail. Son augmentation est alors « verrouillée ». Enfin, tout récemment, les propriétaires de petites surfaces, entre 9 et 13 m²  ne peuvent louer au-delà de 40 €/m² dans les zones tendues.

Vers un loyer accessible ou « maîtrisé »

Le taux d’effort locatif représente environ 35%,ce qui est énorme dans un budget et d’autant plus important que les salaires restent stables. Les administrateurs de biens notent d’ailleurs depuis quelques mois, un accroissement du retard de paiement et des impayés de loyers. Non par mauvaise foi, mais par étranglement lié à la perte du pouvoir d’achat. De l’autre coté, le bailleur n’est pas celui caricaturé par Daumier. « Le bailleur est aujourd’hui très averti et est conscient des difficultés des locataires. Aussi et notamment dans les grandes villes où l’investissement est plus basé sur le patrimonial que sur la rentabilité, il est possible d’imaginer des bailleurs pratiquant des loyers modérés et accessibles avec, en contrepartie, une fiscalité plus attractive au niveau de leurs revenus fonciers, voire de leurs revenus globaux en cas de déficit foncier » explique Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut de Management des Services Immobiliers. Plus le bailleur fait un effort par rapport aux loyers de marché, plus son incitation fiscale augmente. Une idée qui semble faire son chemin chez le centriste François Bayrou. Reste à trouver le curseur.

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