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"Depuis 1980 l’effort financier consenti par les ménages modestes pour se loger n’a cessé d’augmenter en France.

Or, la collectivité dépense des sommes importantes en matière de politique du logement. L’ensemble des avantages conférés par les différentes aides au logement est évalué aujourd’hui à 37 milliards d’euros – dont 21 milliards ciblés sur les ménages modestes.

L’importance de l’effort consenti, ainsi que la situation des finances publiques, invitent à se poser la question de l’efficacité de ces différentes formes d’aides au regard de cet objectif prioritaire : permettre aux ménages de se loger à un coût compatible avec leurs ressources. Après une étude comparative des avantages et inconvénients des "aides à la pierre" face aux "aides à la personne" ".

Le Centre d'analyse stratégique (CAS) fait ainsi un constat brutal : alors que le logement mobilise des aides énormes de la part de l'État et des collectivités locales,
les ménages les moins favorisés dépensent de plus en plus pour se loger : en 2005, ils consacraient 41,4% de leurs revenus à ce poste (contre 25% en 1988). "La raréfaction des logements accessibles aux ménages locataires modestes est due essentiellement à une hausse des loyers de 1988 à 1996", écrit le Centre d'analyse stratégique, organisme rattaché au Premier ministre.
Pour améliorer cette situation, le CAS propose, ciblant le logement social, que :

Un loyer en fonction de ses capacités

-  L'Etat s'assure qu'au sein des HLM et des quartiers, "chaque occupant paie un loyer" qui soit "vraiment fonction de ses capacités", en fixant par exemple des plafonds de revenus pour chaque logement social à cinq fois le loyer (hors aides) du logement pour que : "seuls ceux qui gagnent au maximum cinq fois le plafond de loyer pour un logement puissent être candidats pour y vivre" (aujourd'hui, jusqu'à 64% des ménages peuvent prétendre à un HLM).
Cette mesure ne revient pas à expulser ceux dont le revenu est devenu, au fil du temps, largement au-dessus des plafonds de ressources afin de réserver les logements sociaux aux populations défavorisées (La loi Molle (Mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion) votée en 2009 prévoit d'expulser un locataire de logement social si pendant deux années successives ses ressources sont au minimum deux fois plus élevées que le plafond. Mais, parce qu'il faut attendre trois ans après ce constat pour que la mesure puisse être effective, le texte adopté n'a toujours pas produit ­d'effets).

Une prime comme "surloyer"

Le CAS ne remet pas en cause le droit au maintien dans les lieux. Pour améliorer la mobilité au sein du parc social, le Centre d'analyse stratégique propose un système où le loyer payé par les locataires serait modulé en fonction de leurs revenus, selon une forme particulière, différente du surloyer (dispositif pour imposer aux locataires de HLM dont la rémunération dépasse de 20% les plafonds de ressources de verser un complément de loyer), qui fonctionne mal, la démarche, lourde, nécessitant d'engager une procédure :

- "les loyers seraient nominalement plus élevés et les locataires percevraient une subvention qui couvrirait en partie cette charge". "Le montant de cette prime serait revu à la baisse lorsque le locataire verrait ses revenus augmenter (ce système serait d'abord testé par quelques bailleurs sociaux avant d'être appliqué à l'ensemble des HLM).

L'évaluation du coût et de l'efficacité des aides au logement

Le Centre d'analyse stratégique recommande d' "évaluer, mieux qu'on ne le fait aujourd'hui, le rapport coût-efficacité des interventions publiques" afin de s'assurer que "les sommes dépensées correspondent bien à des réductions effectives de loyers", de

- bâtir un outil statistique qui mette en regard, pour chaque programme HLM, le niveau d'aides publiques et le "discount" de loyer dans ces logements sociaux par rapport aux appartements du parc privé alentour. Cela permettrait de mieux connaître les subventions publiques et les résultats qu'elles permettent d'obtenir. Aujourd'hui, selon le rapport, l'efficacité des aides publiques au logement n'est pas assez mesurée, que ce soit pour les "aides à l'investissement privé locatif" ou pour les "aides à la personne". Or, il est possible que ces aides au logement, en stimulant la demande, soient contre-productives en contribuant à la hausse des prix des loyers.

Recentrage des logements sociaux sur les zones tendues

Cette évaluation permettrait de
- recentrer la production de logements sociaux là où les besoins sont les plus criants, le CAS préconisant de "mieux cibler les réductions de loyers sur les publics les plus fragiles, dans un esprit de justice", notamment en construisant "les nouveaux logements sociaux dans les zones les plus tendues". Le CAS explique que les plafonds de loyer sont aujourd'hui calculés en fonction d'un "zonage censé refléter le niveau de tension du marché immobilier mais qui s'avère trop grossier". Le dernier rapport annuel de la Cour des comptes indiquait justement que 3 logements sociaux sur 4 sont construits dans des zones où les prix de l'immobilier sont bas.

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Sources : Centre d'Analyse Stratégique : "Les aides au logement des ménages modestes", L’évolution des prix du logement en France sur 25 ans, Service Public : Quels sont les plafonds de ressources à respecter pour l'accès à un logement HLM ou intermédiaire ?