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janv.2012

Taux révisables : la 3ème solution pour l'acheteur

Rédigé par Hélène Baratte | Catégorie Crédit immobilier | 0 Commentaire

Depuis des années, les Français qui achètent un bien immobilier préfèrent le financer avec un prêt à taux fixe. Avec la hausse des taux, les prêts révisables reviennent sur le devant de la scène. Ils ne sont pas "sans filet".

Comment ceux qui veulent acheter leur logement font-ils face à la hausse des taux ?
- En achetant plus petit (d'ailleurs, chez Ikea, cette année, c'est : "petits espaces" et "grandes idées").
- En continuant à louer.
Mais comme en politique il y a le troisième homme, il y a une 3^ème solution qui se présente aux acquéreurs : les prêts révisables. Les prêts révisables ne sont pas les prêts à taux variables, dont les taux évoluaient sans limite au gré des variations des taux d’intérêts à court terme. Si les taux révisables peuvent aussi évoluer à la baisse,
en cas de hausse des taux, les taux révisables sont capés, c'est-à-dire limités. Il faut toujours opter pour des taux plafonnés, dits "capés", pour éviter les trop fortes hausses de taux pénalisant les ménages.

Sur les 155 milliards d’euros de crédits immobiliers souscrits en 2011, seuls 5% l’ont été à taux variable, selon Crédit Logement. Il faut dire que les taux fixes sont en restés en 2011 à un niveau relativement abordable. Or, en 2012, le taux révisable pourrait s'avérer nettement plus intéressant : quand les taux actuels des crédits à taux fixe sont à 4,20%, les taux actuels des prêts à taux révisable restent à moins de 3,5%.
Ces taux, indexés sur le comportement de l’Euribor, qui tourne autour de 1,2%, ont peu de risques de monter. L'Euribor, soit le taux auquel les banques se prêtent entre elles, dépend beaucoup du taux auquel la Banque centrale européenne (BCE) prête aux grandes banques de l’Union. Or, le taux de la BCE est de seulement 1% !

Le taux de l’OAT 10 ans (obligation assimilable du Trésor), qui sert de référence aux prêts à taux fixe octroyés par les banques, est moins bon marché : 3,1% aujourd’hui. Et à la mi-2012, plusieurs spécialistes prévoient des taux de crédit immobilier proches de 5%. Or les crédits à taux révisable sont considérés comme intéressants à chaque fois que leur taux est inférieur de 0,75 point minimum à celui du prêt à taux fixe de durée équivalente (la durée prévue à la souscription est proche de 20 ans en moyenne, mais que la durée réelle d’un crédit est comprise entre 7 et 9 ans).

Un crédit deux fois moins cher ?

Le taux de référence Euribor devrait rester durablement bas, la BCE prêtant beaucoup, et bon marché, afin d'éviter un grippage de la machine économique européenne.

Ainsi, les banques vont pouvoir proposer des prêts à taux révisables particulièrement intéressants permettant à l'acquéreur de faire de belles économies.
Avec son taux de 3 à 3,5%, un crédit à taux révisable permet de réaliser une économie de :
- 11% sur la mensualité,
- 50% sur le coût total du crédit,
pour 100 000 euros empruntés sur 15 ans,
par rapport à un crédit à taux fixe à 4,7%.

Les garde-fous

Le cap est une sécurité : le taux peut baisser, mais il ne peut monter que jusqu’à un certain point.
Prenons des taux révisables capés à +1,5 point et +2 points : quand le taux de départ est de 3,5%, le taux de prêt ne peut jamais dépasser 5% ou 5,5%. Avec un emprunt avec un taux initial de 3%, capé 1,5, nous restons en dessous des 4,7% attendus.

Article associé : L'impact de la perte du triple A sur les crédits et l'immobilier

Sources : Les clefs de la banque, Les Echos